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Achat maison

Bien expiré
VilleCuxac-d'Aude (11)
Surface120
Coût Total163 200
Loyer Annuel13 308
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+156
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison T5 et T2 sur 3 niveaux avec cour à Cuxac d'Aude à seulement 5 min de Narbonne. Cette maison d'une surface habitable totale de 120 m2 se compose de 2 parties. Une maison T5 de 83 m2 avec séjour et cuisine ouverte et équipée au RDC, 2 chambres et salle d'eau avec douche et WC au 1er étage et 2 autres chambres au 2ème étage. Climatisation réversible à tous les étages. Refait à neuf. Une maison T2 de 36 m2 avec séjour et cuisine ouverte et équipée au RDC , 1 bureau et salle d'eau avec douche et WC au 1er étage et une chambre au dernier étage. Cour en indivision de 50 m2. Idéal pour un investissement locatif ou pour une famille. Prix FAI 140 000 euros. N'hésitez pas à contacter Vialan Immobilier pour plus de renseignements.

Ville : Cuxac-d'Aude
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11590
Coordonnées : 43.241600, 2.974730
Total : 163 200
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 152 000
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1109€/mois
Loyer annuel estimé : 13308€/an
Fourchette totale : 794€ - 1549€/mois
Fourchette annuelle : 9525€ - 18592€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 842,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 648,74
Coût de l'assurance :13 872,00
Taxe foncière : 1 330,76€/an
Soit par mois : 110,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique finale indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui peut indiquer une mauvaise performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais légèrement datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet (environ 28 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 308 €/an
Calcul : 1 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 200 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 331 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 137
Revenus locatifs : +13 308
Charges déductibles : -19 137
Résultat foncier Année 1 : -5 829(Déficit de 5 829 €)
Imputable sur revenu global : 5 829
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 137 €/an
Revenus locatifs : +13 308
Charges déductibles : -7 137
Résultat foncier Années 2+ : 6 171 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 30819 1425 256-5 8355 835 €--
213 5747 0005 1146 574---
313 8456 8534 9676 992---
414 1226 7014 8167 421---
514 4056 5444 6597 860---
614 6936 3824 4978 310---
714 9866 2154 3298 771---
815 2866 0424 1579 244---
915 5925 8643 9789 728---
1015 9045 6793 79310 225---
1116 2225 4883 60310 733---
1216 5465 2923 40611 255---
1316 8775 0883 20211 789---
1417 2154 8782 99212 337---
1517 5594 6612 77512 898---
1617 9104 4362 55113 474---
1718 2684 2052 31914 064---
1818 6343 9652 08014 669---
1919 0063 7181 83215 289---
2019 3873 4621 57715 924---
2119 7743 1981 31316 576---
2220 1702 9261 04017 244---
2320 5732 64475817 929---
2420 9852 35346718 632---
2521 4042 05216719 352---
TOTAL426 245134 79075 649291 4555 835Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 750
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 455
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 795-1 750+4 545
2+2 795+1 972+823
3+2 795+2 098+697
4+2 795+2 226+569
5+2 795+2 358+437
6+2 795+2 493+302
7+2 795+2 631+164
8+2 795+2 773+22
9+2 795+2 919-124
10+2 795+3 067-272
11+2 795+3 220-425
12+2 795+3 376-581
13+2 795+3 537-742
14+2 795+3 701-906
15+2 795+3 869-1 074
16+2 795+4 042-1 247
17+2 795+4 219-1 424
18+2 795+4 401-1 606
19+2 795+4 587-1 792
20+2 795+4 777-1 982
21+2 795+4 973-2 178
22+2 795+5 173-2 378
23+2 795+5 379-2 584
24+2 795+5 590-2 795
25+2 795+5 806-3 011
Total+69 875+87 437+-17 562
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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