Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleCuxac-d'Aude (11)
Surface120m²
Coût Total163 200€
Loyer Annuel13 308€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison T5 et T2 sur 3 niveaux avec cour à Cuxac d'Aude à seulement 5 min de Narbonne. Cette maison d'une surface habitable totale de 120 m2 se compose de 2 parties. Une maison T5 de 83 m2 avec séjour et cuisine ouverte et équipée au RDC, 2 chambres et salle d'eau avec douche et WC au 1er étage et 2 autres chambres au 2ème étage. Climatisation réversible à tous les étages. Refait à neuf. Une maison T2 de 36 m2 avec séjour et cuisine ouverte et équipée au RDC , 1 bureau et salle d'eau avec douche et WC au 1er étage et une chambre au dernier étage. Cour en indivision de 50 m2. Idéal pour un investissement locatif ou pour une famille. Prix FAI 140 000 euros. N'hésitez pas à contacter Vialan Immobilier pour plus de renseignements.

Ville : Cuxac-d'Aude
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11590
Coordonnées : 43.241600, 2.974730
Total : 163 200€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 152 000€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1109€/mois
Loyer annuel estimé : 13308€/an
Fourchette totale : 794€ - 1549€/mois
Fourchette annuelle : 9525€ - 18592€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 842,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 648,74€
Coût de l'assurance :13 872,00€
Taxe foncière : 1 330,76€/an
Soit par mois : 110,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique finale indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui peut indiquer une mauvaise performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais légèrement datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet (environ 28 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 308 €/an
Calcul : 1 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 331 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 137 €
Revenus locatifs : +13 308 €
Charges déductibles : -19 137 €
Résultat foncier Année 1 : -5 829 €(Déficit de 5 829 €)
Imputable sur revenu global : 5 829 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 137 €/an
Revenus locatifs : +13 308 €
Charges déductibles : -7 137 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 171 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 308 €19 142 €5 256 €-5 835 €5 835 €--
213 574 €7 000 €5 114 €6 574 €---
313 845 €6 853 €4 967 €6 992 €---
414 122 €6 701 €4 816 €7 421 €---
514 405 €6 544 €4 659 €7 860 €---
614 693 €6 382 €4 497 €8 310 €---
714 986 €6 215 €4 329 €8 771 €---
815 286 €6 042 €4 157 €9 244 €---
915 592 €5 864 €3 978 €9 728 €---
1015 904 €5 679 €3 793 €10 225 €---
1116 222 €5 488 €3 603 €10 733 €---
1216 546 €5 292 €3 406 €11 255 €---
1316 877 €5 088 €3 202 €11 789 €---
1417 215 €4 878 €2 992 €12 337 €---
1517 559 €4 661 €2 775 €12 898 €---
1617 910 €4 436 €2 551 €13 474 €---
1718 268 €4 205 €2 319 €14 064 €---
1818 634 €3 965 €2 080 €14 669 €---
1919 006 €3 718 €1 832 €15 289 €---
2019 387 €3 462 €1 577 €15 924 €---
2119 774 €3 198 €1 313 €16 576 €---
2220 170 €2 926 €1 040 €17 244 €---
2320 573 €2 644 €758 €17 929 €---
2420 985 €2 353 €467 €18 632 €---
2521 404 €2 052 €167 €19 352 €---
TOTAL426 245 €134 790 €75 649 €291 455 €5 835 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 750 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 795 €-1 750 €+4 545 €
2+2 795 €+1 972 €+823 €
3+2 795 €+2 098 €+697 €
4+2 795 €+2 226 €+569 €
5+2 795 €+2 358 €+437 €
6+2 795 €+2 493 €+302 €
7+2 795 €+2 631 €+164 €
8+2 795 €+2 773 €+22 €
9+2 795 €+2 919 €-124 €
10+2 795 €+3 067 €-272 €
11+2 795 €+3 220 €-425 €
12+2 795 €+3 376 €-581 €
13+2 795 €+3 537 €-742 €
14+2 795 €+3 701 €-906 €
15+2 795 €+3 869 €-1 074 €
16+2 795 €+4 042 €-1 247 €
17+2 795 €+4 219 €-1 424 €
18+2 795 €+4 401 €-1 606 €
19+2 795 €+4 587 €-1 792 €
20+2 795 €+4 777 €-1 982 €
21+2 795 €+4 973 €-2 178 €
22+2 795 €+5 173 €-2 378 €
23+2 795 €+5 379 €-2 584 €
24+2 795 €+5 590 €-2 795 €
25+2 795 €+5 806 €-3 011 €
Total+69 875 €+87 437 €+-17 562 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →