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Appartement 2 pièces 41 m²

Bien expiré
VilleBar-le-Duc (55)
Surface41m²
Coût Total92 420€
Loyer Annuel4 921€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 219,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 41 m²

Appartement de type 2 en RDC d'un immeuble, avec terrasse privative., loué suivant bail depuis juin 2023 pour un loyer mensuel de 345 € environ + 20€ de charges. Me consulter pour rdv. Pas de procédure en cours. 6 lots d'habitation dans la copropriété. Faibles charges annuelles à l'étude.

Surface : 41 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/03/2023

Consommation énergie primaire : 246 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 129 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 790 € et 1 070 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.772490, 5.165177
Total : 92 420€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 38 420€
Valeur du bien : 88 420€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 7.98€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 410€/mois
Loyer annuel estimé : 4921€/an
Fourchette totale : 327€ - 514€/mois
Fourchette annuelle : 3927€ - 6167€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 081,67 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 348 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+5 652€ (+12.7%)
Marge achat-revente :-48 072€ (-108.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :26,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 485,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 048,21€
Coût de l'assurance :8 086,75€
Taxe foncière : 492,15€/an
Soit par mois : 41,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 410,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 420 €(937 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€/système = 11000€, Pose: 1 système × 2500€/système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 520€
    Peinture salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: 380€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 921 €/an
Calcul : 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 420 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 492 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 587 €
Revenus locatifs : +4 921 €
Charges déductibles : -42 587 €
Résultat foncier Année 1 : -37 666 €(Déficit de 37 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 167 €/an
Revenus locatifs : +4 921 €
Charges déductibles : -4 167 €
Résultat foncier Années 2+ : 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16265.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 921 €42 590 €3 114 €-37 669 €21 400 €16 269 €16 269 €
25 020 €4 088 €3 032 €932 €--15 336 €
35 120 €4 002 €2 946 €1 118 €--14 218 €
45 223 €3 914 €2 858 €1 309 €--12 909 €
55 327 €3 822 €2 767 €1 505 €--11 404 €
65 434 €3 728 €2 672 €1 706 €--9 698 €
75 542 €3 630 €2 574 €1 913 €--7 785 €
85 653 €3 528 €2 473 €2 125 €--5 660 €
95 766 €3 424 €2 368 €2 343 €--3 318 €
105 882 €3 315 €2 259 €2 567 €--751 €
115 999 €3 203 €2 147 €2 796 €---
126 119 €3 087 €2 031 €3 032 €---
136 242 €2 967 €1 911 €3 275 €---
146 366 €2 842 €1 787 €3 524 €---
156 494 €2 714 €1 658 €3 780 €---
166 624 €2 581 €1 525 €4 043 €---
176 756 €2 443 €1 388 €4 313 €---
186 891 €2 301 €1 245 €4 590 €---
197 029 €2 153 €1 098 €4 876 €---
207 170 €2 001 €945 €5 169 €---
217 313 €1 843 €788 €5 470 €---
227 459 €1 680 €624 €5 779 €---
237 608 €1 511 €456 €6 097 €---
247 761 €1 337 €281 €6 424 €---
257 916 €1 156 €100 €6 760 €---
TOTAL157 636 €109 859 €45 048 €47 777 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 034 €-6 420 €+7 454 €
2+1 034 €0 €+1 034 €
3+1 034 €0 €+1 034 €
4+1 034 €0 €+1 034 €
5+1 034 €0 €+1 034 €
6+1 034 €0 €+1 034 €
7+1 034 €0 €+1 034 €
8+1 034 €0 €+1 034 €
9+1 034 €0 €+1 034 €
10+1 034 €0 €+1 034 €
11+1 034 €+614 €+420 €
12+1 034 €+910 €+124 €
13+1 034 €+982 €+52 €
14+1 034 €+1 057 €-23 €
15+1 034 €+1 134 €-100 €
16+1 034 €+1 213 €-179 €
17+1 034 €+1 294 €-260 €
18+1 034 €+1 377 €-343 €
19+1 034 €+1 463 €-429 €
20+1 034 €+1 551 €-517 €
21+1 034 €+1 641 €-607 €
22+1 034 €+1 734 €-700 €
23+1 034 €+1 829 €-795 €
24+1 034 €+1 927 €-893 €
25+1 034 €+2 028 €-994 €
Total+25 850 €+14 333 €+11 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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