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Maison à vendre

VilleGarches (92)
Surface267.78m²
Coût Total1 016 000€
Loyer Annuel85 682€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+961€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 850 000 €
Surface : 267.78 m²
Prix au m² : 3 174,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Garage, 3 parkings, Jardin

Maison fonctionnelle à fort potentiel, avec jardin et garage. 7 Pièces - 4 chambres - sous-sol total en plus

Katz immobilier vous propose une maison avec de beaux volumes dans un quartier disposant aux alentours de divers services et infrastructures de sport, de loisirs, de culture, d'éducation, de santé, de transports et de commerces.

Découvrez cette agréable maison avec ascenseur, d'une surface de 267 m² sur 3 niveaux, le tout édifié sur une parcelle de 442m².

Le rez de chaussée vous accueille avec une entrée, un séjour avec cheminée une cuisine équipée, deux bureaux, une salle de bains, des toilettes invités et un accès au jardin qui vous permettra de profiter pleinement des beaux jours.

Au premier niveau, nous trouverons, ensuite, trois chambres très spacieuses dont deux sont pourvues de salle de bains et salle de douche avec leurs toilettes. Une salle de bains et des toilettes supplémentaires indépendants crées ainsi un étage très fonctionnel et spacieux comme tout le reste de la maison.

Un sous-sol de 110 m² comprenant un garage pour deux voitures, une cave à vin, une buanderie, un atelier, une grande pièce pouvant être une salle de sport, ou un atelier de musique, ou une salle de jeux Trois emplacements de parking extérieur complètent idéalement ce bien.

Visitez ce bien et laissez libre cours à votre coeur, vos envies !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques (3.41 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Garches
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92380
Coordonnées : 48.852190, 2.196901
Total : 1 016 000€
Prix d'acquisition : 850 000€
Travaux : 98 000€
Valeur du bien : 948 000€
Frais de notaire : 68 000€
Coût estimé : 68 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 267.78m²
Loyer prédit : 26.66€/m²/mois
Fourchette : 19.71€ - 36.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 7140€/mois
Loyer annuel estimé : 85682€/an
Fourchette totale : 5279€ - 9658€/mois
Fourchette annuelle : 63345€ - 115895€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 11.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :8 392,46 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 247 333 €
Prix d'achat :850 000 €
Décote à l'achat :-1 397 333€ (-62.2%)
Marge achat-revente :1 231 333€ (54.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 016 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 059,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :406,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 5 465,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :501 739,43€
Coût de l'assurance :121 920,00€
Taxe foncière : 8 568,17€/an
Soit par mois : 714,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 140,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 179,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :960,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 267.78 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 267.78 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 2/5 visible - salles de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: Normes électriques - mise aux normes nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie - assurer la fonctionnalité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 000 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation toiture/combles: 267.78 m² × 40€/m² = 10711.20€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:44 200€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1200€ = 40800€, Main d'œuvre: 3400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 5000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale - Mise aux normes:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 85 682 €/an
Calcul : 7 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 34 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 016 000 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 877 €/an
Calcul : 406 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 146 054 €
Revenus locatifs : +85 682 €
Charges déductibles : -146 054 €
Résultat foncier Année 1 : -60 373 €(Déficit de 60 373 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 973 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 48 054 €/an
Revenus locatifs : +85 682 €
Charges déductibles : -48 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 37 627 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38972.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 850 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 552 500 €(65% de 850 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 20 091 €/an
Calcul : 552 500 € × 3,636% = 20 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
185 682 €146 087 €34 642 €-60 406 €21 400 €39 006 €39 006 €
287 395 €47 174 €33 729 €40 222 €---
389 143 €46 228 €32 783 €42 915 €---
490 926 €45 249 €31 804 €45 677 €---
592 745 €44 236 €30 791 €48 509 €---
694 599 €43 187 €29 742 €51 412 €---
796 491 €42 102 €28 657 €54 390 €---
898 421 €40 978 €27 533 €57 443 €---
9100 390 €39 816 €26 371 €60 574 €---
10102 398 €38 612 €25 167 €63 786 €---
11104 445 €37 366 €23 921 €67 079 €---
12106 534 €36 077 €22 632 €70 458 €---
13108 665 €34 742 €21 297 €73 923 €---
14110 838 €33 361 €19 916 €77 478 €---
15113 055 €31 931 €18 486 €81 124 €---
16115 316 €30 451 €17 006 €84 866 €---
17117 623 €28 919 €15 474 €88 704 €---
18119 975 €27 333 €13 888 €92 642 €---
19122 375 €25 692 €12 247 €96 682 €---
20124 822 €23 994 €10 549 €100 828 €---
21127 318 €22 235 €8 790 €105 083 €---
22129 865 €20 416 €6 971 €109 449 €---
23132 462 €18 532 €5 087 €113 930 €---
24135 111 €16 582 €3 137 €118 529 €---
25137 814 €14 564 €1 119 €123 249 €---
TOTAL2 744 410 €935 864 €501 739 €1 808 546 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 808 546 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 85 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 993 €-6 420 €+24 413 €
2+17 993 €+365 €+17 628 €
3+17 993 €+12 875 €+5 118 €
4+17 993 €+13 703 €+4 290 €
5+17 993 €+14 553 €+3 440 €
6+17 993 €+15 424 €+2 569 €
7+17 993 €+16 317 €+1 676 €
8+17 993 €+17 233 €+760 €
9+17 993 €+18 172 €-179 €
10+17 993 €+19 136 €-1 143 €
11+17 993 €+20 124 €-2 131 €
12+17 993 €+21 137 €-3 144 €
13+17 993 €+22 177 €-4 184 €
14+17 993 €+23 243 €-5 250 €
15+17 993 €+24 337 €-6 344 €
16+17 993 €+25 460 €-7 467 €
17+17 993 €+26 611 €-8 618 €
18+17 993 €+27 793 €-9 800 €
19+17 993 €+29 005 €-11 012 €
20+17 993 €+30 249 €-12 256 €
21+17 993 €+31 525 €-13 532 €
22+17 993 €+32 835 €-14 842 €
23+17 993 €+34 179 €-16 186 €
24+17 993 €+35 559 €-17 566 €
25+17 993 €+36 975 €-18 982 €
Total+449 825 €+542 564 €+-92 739 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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