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Appartement à vendre

VillePontoise (95)
Surface90m²
Coût Total234 550€
Loyer Annuel17 113€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 2 388,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Box de stationnement, 2 parkings, 2 balcons, calme, Gardien, Digicode, Interphone

Cergy Préfecture. Proche RER, commerces, écoles et grandes écoles. Appartement 5 pièces comprenant entrée avec placard, séjour / salle à manger donnant sur un grand balcon, cuisine aménagée et équipée, 3 chambres, wc indépendant, salle de bains. Box, parking privatif et cave complètent ce bien. Possibilité de créer facilement une 4ème chambre. Les charges de copropriété comprennent : eau chaude, eau froide, chauffage, ascenseur, entretien espaces verts et parties communes, gardien.

Copropriété de 626 lots - dont 184 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4425.00 euros.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.031775, 2.087958
Total : 234 550€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 2 350€
Valeur du bien : 217 350€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1426€/mois
Loyer annuel estimé : 17113€/an
Fourchette totale : 1200€ - 1695€/mois
Fourchette annuelle : 14399€ - 20339€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 140,28 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 625 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-67 625€ (-23.9%)
Marge achat-revente :48 075€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :70,37€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 242,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 959,47€
Coût de l'assurance :21 109,50€
Taxe foncière : 1 711,31€/an
Soit par mois : 142,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 368,75€/mois
Soit par an : 4 425,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 426,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 753,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-327,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car cuisine en bon état
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien équipée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car salle de bain moderne
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 350 €(26 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire car salle de bain moderne.
  • Chambres:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre: 30 m² × 20€/m² = 600€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 20 m² × 20€/m² = 400€
Notes :

Les travaux de chauffage, cuisine et salle de bain ne nécessitent pas d'intervention. Peinture pour les chambres et le salon estimée selon les prix moyens 2025 pour la région Pontoise. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 113 €/an
Calcul : 1 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 550 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 844 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 711 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 425 €/an
Calcul : 369 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 390 €
Revenus locatifs : +17 113 €
Charges déductibles : -17 390 €
Résultat foncier Année 1 : -277 €(Déficit de 277 €)
Imputable sur revenu global : 277 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 040 €/an
Revenus locatifs : +17 113 €
Charges déductibles : -15 040 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 073 €/an
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 113 €17 398 €8 067 €-285 €285 €--
217 455 €14 836 €7 855 €2 619 €---
317 804 €14 617 €7 636 €3 188 €---
418 161 €14 390 €7 409 €3 771 €---
518 524 €14 154 €7 174 €4 369 €---
618 894 €13 911 €6 930 €4 983 €---
719 272 €13 659 €6 678 €5 613 €---
819 658 €13 398 €6 417 €6 260 €---
920 051 €13 127 €6 147 €6 923 €---
1020 452 €12 848 €5 867 €7 604 €---
1120 861 €12 558 €5 577 €8 303 €---
1221 278 €12 258 €5 277 €9 020 €---
1321 704 €11 947 €4 967 €9 756 €---
1422 138 €11 626 €4 645 €10 512 €---
1522 580 €11 293 €4 312 €11 288 €---
1623 032 €10 948 €3 967 €12 084 €---
1723 493 €10 591 €3 610 €12 901 €---
1823 962 €10 222 €3 241 €13 741 €---
1924 442 €9 839 €2 858 €14 603 €---
2024 931 €9 443 €2 462 €15 488 €---
2125 429 €9 033 €2 052 €16 396 €---
2225 938 €8 608 €1 628 €17 329 €---
2326 456 €8 169 €1 188 €18 288 €---
2426 986 €7 713 €733 €19 272 €---
2527 525 €7 242 €261 €20 283 €---
TOTAL548 137 €293 827 €116 959 €254 310 €285 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 85 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 310 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 594 €-85 €+3 679 €
2+3 594 €+786 €+2 808 €
3+3 594 €+956 €+2 638 €
4+3 594 €+1 131 €+2 463 €
5+3 594 €+1 311 €+2 283 €
6+3 594 €+1 495 €+2 099 €
7+3 594 €+1 684 €+1 910 €
8+3 594 €+1 878 €+1 716 €
9+3 594 €+2 077 €+1 517 €
10+3 594 €+2 281 €+1 313 €
11+3 594 €+2 491 €+1 103 €
12+3 594 €+2 706 €+888 €
13+3 594 €+2 927 €+667 €
14+3 594 €+3 154 €+440 €
15+3 594 €+3 386 €+208 €
16+3 594 €+3 625 €-31 €
17+3 594 €+3 870 €-276 €
18+3 594 €+4 122 €-528 €
19+3 594 €+4 381 €-787 €
20+3 594 €+4 646 €-1 052 €
21+3 594 €+4 919 €-1 325 €
22+3 594 €+5 199 €-1 605 €
23+3 594 €+5 486 €-1 892 €
24+3 594 €+5 782 €-2 188 €
25+3 594 €+6 085 €-2 491 €
Total+89 850 €+76 293 €+13 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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