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Propriété 2 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleChezal-Benoît (18)
Surface80
Coût Total124 700
Loyer Annuel6 680
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-158
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 2 pièces 80 m²

Au cœur de la campagne Berrichonne, 15 min de Issoudun, proche Mareuil-sur-Arnon, cette propriété offre un cadre de vie paisible et authentique. L'emplacement séduira par sa quiétude et sa proximité avec la nature, invitant à la découverte et à la promenade.

Cette maison à rénover de 80 m² env propose un potentiel intéressant pour les amateurs de travaux. Elle se compose de 2 pièces réparties sur 2 niveaux (40m2 env chacun). La présence d'une grange (60m2 env) accolée offre des possibilités d'aménagement supplémentaires. Avec son extension à l'arrière (15m2 env), cette propriété offre un espace modulable et évolutif, idéal pour concrétiser un projet de vie à la campagne.

Son jardin de 912m2, offrant une vue sur les près, laisse la possibilité d'aménagement extérieur supplémentaire.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 50 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sabrina SAGOT-HAURE, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHATEAUTOUX sous le numéro 530 060 862

Surface : 80 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Chezal-Benoît
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18160
Coordonnées : 46.872481, 2.135915
Total : 124 700
Prix d'acquisition : 50 000
Travaux : 70 700
Valeur du bien : 120 700
Frais de notaire : 4 000
Coût estimé : 4 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6680€/an
Fourchette totale : 447€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 5366€ - 8315€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :36,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 658,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 981,91
Coût de l'assurance :10 911,25
Taxe foncière : 667,97€/an
Soit par mois : 55,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 556,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 714,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 700(884 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 800
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant tous les travaux, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant tous les travaux, main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chezal-Benoît (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 680 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 700 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 668 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 077
Revenus locatifs : +6 680
Charges déductibles : -76 077
Résultat foncier Année 1 : -69 397(Déficit de 69 397 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 997
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 377 €/an
Revenus locatifs : +6 680
Charges déductibles : -5 377
Résultat foncier Années 2+ : 1 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47997.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 68076 0814 277-69 40121 400 €48 001 €48 001 €
26 8135 2694 1641 545--46 457 €
36 9505 1524 0481 797--44 659 €
47 0895 0323 9272 057--42 602 €
57 2304 9073 8022 324--40 279 €
67 3754 7783 6732 597--37 681 €
77 5224 6443 5392 879--34 803 €
87 6734 5053 4013 168--31 635 €
97 8264 3623 2573 464--28 171 €
107 9834 2133 1093 769--24 401 €
118 1424 0602 9554 083--20 319 €
128 3053 9012 7964 405---
138 4713 7362 6324 735---
148 6413 5662 4615 075---
158 8143 3892 2855 425---
168 9903 2062 1025 784---
179 1703 0171 9136 153---
189 3532 8211 7176 532---
199 5402 6191 5146 922---
209 7312 4091 3047 322---
219 9262 1911 0877 734---
2210 1241 9668628 158---
2310 3271 7346298 593---
2410 5331 4923889 041---
2510 7441 2431389 501---
TOTAL213 952160 29261 98253 66021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 660
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 403-6 420+7 823
2+1 4030+1 403
3+1 4030+1 403
4+1 4030+1 403
5+1 4030+1 403
6+1 4030+1 403
7+1 4030+1 403
8+1 4030+1 403
9+1 4030+1 403
10+1 4030+1 403
11+1 4030+1 403
12+1 403+1 321+82
13+1 403+1 421-18
14+1 403+1 523-120
15+1 403+1 627-224
16+1 403+1 735-332
17+1 403+1 846-443
18+1 403+1 960-557
19+1 403+2 076-673
20+1 403+2 197-794
21+1 403+2 320-917
22+1 403+2 447-1 044
23+1 403+2 578-1 175
24+1 403+2 712-1 309
25+1 403+2 850-1 447
Total+35 075+22 194+12 881
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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