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Appartement Type 3 - 60 m² - 2 chambres

Bien expiré
VilleAuxerre (89)
Surface60m²
Coût Total104 740€
Loyer Annuel7 037€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 500 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 491,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce bien fonctionnel de 60 m² situé dans la résidence Croix du Sud sécurisée, calme et bien entretenue, avec ascenseur, offrant un cadre de vie agréable à Auxerre, à proximité immédiate de l'université, de la gare SNCF, des lignes de bus, du club de football AJA, du club de rugby RCA et du centre-ville.

L'appartement, bien agencé et vue sur le parc de la résidence, comprend une entrée avec interphone et grand placard intégré (2m50 x 2m40) dont une porte miroir, un séjour lumineux, une cuisine intégrée, deux chambres, une salle de bains avec rangements, un WC suspendu séparé et un débarras pouvant accueillir lave-linge et sèche-linge.

Le bien bénéficie d'un lot complet comprenant un appartement, une cave et une place de parking, idéal pour un confort optimal.

Appartement récemment rénové en totalité (électricité, plomberie, fenêtres double vitrage oscillo-battants et volets roulants électriques)

Surface loi Carrez : 60 m²

Charges annuelles copropriété (eau froide + chaude ; chauffage ; entretien des communs ; entretien des espaces verts, taxe ordures ménagères) : 2 715€ (soit 226,25€/mois)

Taxe foncière : 1 361€

DPE en cours

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.791770, 3.591280
Total : 104 740€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 8 080€
Valeur du bien : 97 580€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7037€/an
Fourchette totale : 479€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5751€ - 8611€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 525,59 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 536 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :-2 036€ (-2.2%)
Marge achat-revente :-13 204€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 071,95€
Coût de l'assurance :9 164,75€
Taxe foncière : 1 361,00€/an
Soit par mois : 113,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 226,25€/mois
Soit par an : 2 715,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 586,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-309,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage et peinture.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec quelques signes d'usure.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour maintenir l'état général du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 080 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:320€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Carrelage mural: 5 m² × 80€/m² = 400€, Remplacement éléments sanitaires: 2000€, Peinture: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 3400€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 037 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 740 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 361 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 715 €/an
Calcul : 226 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 174 €
Revenus locatifs : +7 037 €
Charges déductibles : -16 174 €
Résultat foncier Année 1 : -9 137 €(Déficit de 9 137 €)
Imputable sur revenu global : 9 137 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 094 €/an
Revenus locatifs : +7 037 €
Charges déductibles : -8 094 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 057 €/an(Déficit de 1 057 €)
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 037 €16 177 €3 655 €-9 140 €9 140 €--
27 178 €8 002 €3 559 €-824 €824 €--
37 321 €7 903 €3 460 €-582 €582 €--
47 468 €7 801 €3 358 €-333 €333 €--
57 617 €7 695 €3 252 €-78 €78 €--
67 769 €7 585 €3 142 €184 €---
77 925 €7 471 €3 029 €454 €---
88 083 €7 353 €2 911 €730 €---
98 245 €7 231 €2 789 €1 014 €---
108 410 €7 105 €2 662 €1 305 €---
118 578 €6 974 €2 531 €1 604 €---
128 750 €6 838 €2 396 €1 911 €---
138 925 €6 698 €2 255 €2 227 €---
149 103 €6 552 €2 110 €2 551 €---
159 285 €6 401 €1 959 €2 884 €---
169 471 €6 245 €1 803 €3 226 €---
179 660 €6 083 €1 641 €3 577 €---
189 853 €5 916 €1 473 €3 938 €---
1910 050 €5 742 €1 300 €4 308 €---
2010 251 €5 562 €1 120 €4 689 €---
2110 457 €5 376 €934 €5 080 €---
2210 666 €5 183 €741 €5 482 €---
2310 879 €4 983 €541 €5 896 €---
2411 097 €4 776 €334 €6 320 €---
2511 318 €4 562 €119 €6 757 €---
TOTAL225 395 €172 217 €53 072 €53 178 €10 957 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 287 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 478 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 478 €-2 742 €+4 220 €
2+1 478 €-247 €+1 725 €
3+1 478 €-175 €+1 653 €
4+1 478 €-100 €+1 578 €
5+1 478 €-23 €+1 501 €
6+1 478 €+55 €+1 423 €
7+1 478 €+136 €+1 342 €
8+1 478 €+219 €+1 259 €
9+1 478 €+304 €+1 174 €
10+1 478 €+391 €+1 087 €
11+1 478 €+481 €+997 €
12+1 478 €+573 €+905 €
13+1 478 €+668 €+810 €
14+1 478 €+765 €+713 €
15+1 478 €+865 €+613 €
16+1 478 €+968 €+510 €
17+1 478 €+1 073 €+405 €
18+1 478 €+1 181 €+297 €
19+1 478 €+1 292 €+186 €
20+1 478 €+1 407 €+71 €
21+1 478 €+1 524 €-46 €
22+1 478 €+1 645 €-167 €
23+1 478 €+1 769 €-291 €
24+1 478 €+1 896 €-418 €
25+1 478 €+2 027 €-549 €
Total+36 950 €+15 953 €+20 997 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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