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Bel Appartement T4 de 92 m²

Bien expiré
VilleMandeure (25)
Surface92m²
Coût Total152 150€
Loyer Annuel8 830€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 141,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement T4 de 92 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 3 étages, à Mandeure. Cet appartement comprend 3 chambres, 1 salle de bains et une cuisine ouverte sur le séjour. Il bénéficie d'une exposition sud-ouest.

  • Bon état général
  • 2 garages
  • cave de 35m2 avec buanderie. L'appartement est situé proches des écoles et transports. Chauffage individuel au gaz. Classe énergie D - Classe climat D. Une belle opportunité à ne pas manquer ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Mandeure
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25350
Coordonnées : 47.447100, 6.832180
Total : 152 150€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 38 750€
Valeur du bien : 143 750€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8830€/an
Fourchette totale : 573€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6882€ - 11330€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :44,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 801,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 893,46€
Coût de l'assurance :13 313,13€
Taxe foncière : 883,02€/an
Soit par mois : 73,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification et nettoyage des joints de carrelage, peinture si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: Salle de bain en excellent état - état 5/5 visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: Salon en bon état - état 4/5 visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification du tableau électrique et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 750 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Vérification et nettoyage joints: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 250€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau × 1250€ = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mandeure (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 830 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 150 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 333 €
Revenus locatifs : +8 830 €
Charges déductibles : -45 333 €
Résultat foncier Année 1 : -36 503 €(Déficit de 36 503 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 103 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 583 €/an
Revenus locatifs : +8 830 €
Charges déductibles : -6 583 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15103.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 830 €45 338 €5 173 €-36 508 €21 400 €15 108 €15 108 €
29 007 €6 452 €5 036 €2 555 €--12 553 €
39 187 €6 310 €4 895 €2 877 €--9 676 €
49 371 €6 164 €4 748 €3 207 €--6 470 €
59 558 €6 012 €4 597 €3 546 €--2 924 €
69 749 €5 856 €4 440 €3 893 €---
79 944 €5 694 €4 278 €4 251 €---
810 143 €5 526 €4 110 €4 617 €---
910 346 €5 352 €3 936 €4 994 €---
1010 553 €5 172 €3 757 €5 381 €---
1110 764 €4 986 €3 570 €5 778 €---
1210 979 €4 793 €3 378 €6 186 €---
1311 199 €4 594 €3 179 €6 605 €---
1411 423 €4 388 €2 972 €7 035 €---
1511 651 €4 174 €2 759 €7 477 €---
1611 884 €3 953 €2 538 €7 931 €---
1712 122 €3 725 €2 309 €8 397 €---
1812 364 €3 488 €2 072 €8 876 €---
1912 612 €3 243 €1 827 €9 369 €---
2012 864 €2 989 €1 574 €9 874 €---
2113 121 €2 727 €1 311 €10 394 €---
2213 384 €2 455 €1 040 €10 928 €---
2313 651 €2 174 €759 €11 477 €---
2413 924 €1 884 €468 €12 041 €---
2514 203 €1 583 €167 €12 620 €---
TOTAL282 833 €149 032 €74 893 €133 801 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 801 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 854 €-6 420 €+8 274 €
2+1 854 €0 €+1 854 €
3+1 854 €0 €+1 854 €
4+1 854 €0 €+1 854 €
5+1 854 €0 €+1 854 €
6+1 854 €+291 €+1 563 €
7+1 854 €+1 275 €+579 €
8+1 854 €+1 385 €+469 €
9+1 854 €+1 498 €+356 €
10+1 854 €+1 614 €+240 €
11+1 854 €+1 733 €+121 €
12+1 854 €+1 856 €-2 €
13+1 854 €+1 981 €-127 €
14+1 854 €+2 111 €-257 €
15+1 854 €+2 243 €-389 €
16+1 854 €+2 379 €-525 €
17+1 854 €+2 519 €-665 €
18+1 854 €+2 663 €-809 €
19+1 854 €+2 811 €-957 €
20+1 854 €+2 962 €-1 108 €
21+1 854 €+3 118 €-1 264 €
22+1 854 €+3 278 €-1 424 €
23+1 854 €+3 443 €-1 589 €
24+1 854 €+3 612 €-1 758 €
25+1 854 €+3 786 €-1 932 €
Total+46 350 €+40 140 €+6 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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