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Maison à vendre

VilleSurgères (17)
Surface135m²
Coût Total210 310€
Loyer Annuel15 680€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, 4 chambres

Au coeur de Surgères, commune avec commodités et gare TGV, 30 min de l'océan. Ancien restaurant qui peut être transformé en habitation complète ou plusieurs appartement. Idéal pout investisseurs. Travaux à prévoir. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Surgères
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Coordonnées : 46.088851, -0.761039
Total : 210 310€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 64 510€
Valeur du bien : 199 510€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1307€/mois
Loyer annuel estimé : 15680€/an
Fourchette totale : 1034€ - 1651€/mois
Fourchette annuelle : 12409€ - 19815€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 973,96 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :401 484 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-266 484€ (-66.4%)
Marge achat-revente :191 174€ (47.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 055,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 116,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 225,59€
Coût de l'assurance :18 402,13€
Taxe foncière : 1 568,03€/an
Soit par mois : 130,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 306,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 600 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 510 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 450€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 70€/m² = 9450€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Surgères (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 307 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 680 €/an
Calcul : 1 307 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 310 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 310 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 124 €
Revenus locatifs : +15 680 €
Charges déductibles : -74 124 €
Résultat foncier Année 1 : -58 444 €(Déficit de 58 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 614 €/an
Revenus locatifs : +15 680 €
Charges déductibles : -9 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37044.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 680 €74 131 €7 317 €-58 451 €21 400 €37 051 €37 051 €
215 994 €9 430 €7 126 €6 564 €--30 487 €
316 314 €9 232 €6 928 €7 082 €--23 406 €
416 640 €9 027 €6 723 €7 613 €--15 793 €
516 973 €8 815 €6 510 €8 158 €--7 634 €
617 312 €8 595 €6 290 €8 718 €---
717 659 €8 367 €6 063 €9 292 €---
818 012 €8 131 €5 826 €9 881 €---
918 372 €7 886 €5 582 €10 486 €---
1018 739 €7 633 €5 329 €11 107 €---
1119 114 €7 371 €5 066 €11 744 €---
1219 496 €7 099 €4 795 €12 398 €---
1319 886 €6 817 €4 513 €13 069 €---
1420 284 €6 526 €4 222 €13 758 €---
1520 690 €6 224 €3 920 €14 466 €---
1621 104 €5 911 €3 607 €15 192 €---
1721 526 €5 587 €3 283 €15 938 €---
1821 956 €5 252 €2 948 €16 704 €---
1922 395 €4 904 €2 600 €17 491 €---
2022 843 €4 544 €2 240 €18 299 €---
2123 300 €4 172 €1 868 €19 128 €---
2223 766 €3 786 €1 481 €19 981 €---
2324 241 €3 386 €1 081 €20 856 €---
2424 726 €2 971 €667 €21 755 €---
2525 221 €2 542 €238 €22 679 €---
TOTAL502 245 €228 338 €106 226 €273 906 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 293 €-6 420 €+9 713 €
2+3 293 €0 €+3 293 €
3+3 293 €0 €+3 293 €
4+3 293 €0 €+3 293 €
5+3 293 €0 €+3 293 €
6+3 293 €+325 €+2 968 €
7+3 293 €+2 788 €+505 €
8+3 293 €+2 964 €+329 €
9+3 293 €+3 146 €+147 €
10+3 293 €+3 332 €-39 €
11+3 293 €+3 523 €-230 €
12+3 293 €+3 719 €-426 €
13+3 293 €+3 921 €-628 €
14+3 293 €+4 127 €-834 €
15+3 293 €+4 340 €-1 047 €
16+3 293 €+4 558 €-1 265 €
17+3 293 €+4 781 €-1 488 €
18+3 293 €+5 011 €-1 718 €
19+3 293 €+5 247 €-1 954 €
20+3 293 €+5 490 €-2 197 €
21+3 293 €+5 739 €-2 446 €
22+3 293 €+5 994 €-2 701 €
23+3 293 €+6 257 €-2 964 €
24+3 293 €+6 526 €-3 233 €
25+3 293 €+6 804 €-3 511 €
Total+82 325 €+82 172 €+153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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