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Vente maison 8 pièces 175 m² Plouay (56240) - Superimmo

Bien expiré
VillePlouay (56)
Surface175m²
Coût Total266 192€
Loyer Annuel19 112€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 085,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison néo-bretonne en exclusivité à rénover 10 minutes de Plouay sur un terrain d'environ 3000m2 .

  • Beau potentiel d'aménagement Située dans un environnement agréable, cette maison néo-bretonne offre de belles possibilités de rénovation et d'aménagement. Au rez-de-chaussée, elle comprend une cuisine, un séjour-salon, trois chambres, une salle de bains ainsi qu'un bureau. L'étage se compose d'une grande pièce et de deux greniers aménageables, permettant la création de chambres supplémentaires, d'une suite parentale ou d'espaces de loisirs selon vos envies. La maison bénéficie également d'un sous-sol complet offrant de nombreux espaces de rangement, d'atelier ou de stationnement. Chauffage au fioul. Fenêtres en simple vitrage. Assainissement à refaire. Des travaux sont à prévoir pour révéler tout le potentiel de ce bien. Cette maison constitue une belle opportunité pour les acquéreurs à la recherche d'un projet de rénovation dans un cadre de vie agréable. Vidéo possible ! Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 5,50% TTC du prix hors honoraires. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr. Contactez Severine NESTOUR Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°433 871 191 Greffe de LORIENT) 06 25 80 33 23 (réf. 610085 )Afficher plus
Ville : Plouay
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56240
Coordonnées : 47.915480, -3.334880
Total : 266 192€
Prix d'acquisition : 189 900€
Travaux : 61 100€
Valeur du bien : 251 000€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1593€/mois
Loyer annuel estimé : 19112€/an
Fourchette totale : 1255€ - 2021€/mois
Fourchette annuelle : 15063€ - 24251€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 217,74 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :388 104 €
Prix d'achat :189 900 €
Décote à l'achat :-198 204€ (-51.1%)
Marge achat-revente :121 912€ (31.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 336,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :77,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 414,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 879,98€
Coût de l'assurance :23 291,80€
Taxe foncière : 1 911,24€/an
Soit par mois : 159,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 592,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 573,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet du système d'assainissement
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement à refaire - nécessaire pour la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 100 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 200€
    Isolation combles: 175 m² × 24€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:8 000€
    Rénovation complète assainissement: 1 système × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région de Plouay, qui est une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 112 €/an
Calcul : 1 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 192 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 222 €
Revenus locatifs : +19 112 €
Charges déductibles : -73 222 €
Résultat foncier Année 1 : -54 110 €(Déficit de 54 110 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 710 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 122 €/an
Revenus locatifs : +19 112 €
Charges déductibles : -12 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32709.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 112 €73 231 €9 288 €-54 119 €21 400 €32 719 €32 719 €
219 495 €11 889 €9 046 €7 606 €--25 112 €
319 885 €11 638 €8 795 €8 247 €--16 865 €
420 282 €11 377 €8 535 €8 905 €--7 961 €
520 688 €11 108 €8 265 €9 580 €---
621 102 €10 829 €7 986 €10 273 €---
721 524 €10 540 €7 697 €10 984 €---
821 954 €10 241 €7 398 €11 714 €---
922 393 €9 930 €7 088 €12 463 €---
1022 841 €9 609 €6 766 €13 232 €---
1123 298 €9 276 €6 433 €14 022 €---
1223 764 €8 932 €6 089 €14 832 €---
1324 239 €8 574 €5 732 €15 665 €---
1424 724 €8 204 €5 362 €16 519 €---
1525 218 €7 821 €4 978 €17 397 €---
1625 723 €7 424 €4 581 €18 298 €---
1726 237 €7 013 €4 170 €19 224 €---
1826 762 €6 587 €3 744 €20 175 €---
1927 297 €6 146 €3 303 €21 151 €---
2027 843 €5 689 €2 846 €22 154 €---
2128 400 €5 215 €2 373 €23 185 €---
2228 968 €4 725 €1 882 €24 243 €---
2329 547 €4 217 €1 374 €25 330 €---
2430 138 €3 691 €848 €26 448 €---
2530 741 €3 145 €303 €27 596 €---
TOTAL612 175 €267 053 €134 880 €345 123 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 345 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 014 €-6 420 €+10 434 €
2+4 014 €0 €+4 014 €
3+4 014 €0 €+4 014 €
4+4 014 €0 €+4 014 €
5+4 014 €+486 €+3 528 €
6+4 014 €+3 082 €+932 €
7+4 014 €+3 295 €+719 €
8+4 014 €+3 514 €+500 €
9+4 014 €+3 739 €+275 €
10+4 014 €+3 970 €+44 €
11+4 014 €+4 206 €-192 €
12+4 014 €+4 450 €-436 €
13+4 014 €+4 699 €-685 €
14+4 014 €+4 956 €-942 €
15+4 014 €+5 219 €-1 205 €
16+4 014 €+5 490 €-1 476 €
17+4 014 €+5 767 €-1 753 €
18+4 014 €+6 052 €-2 038 €
19+4 014 €+6 345 €-2 331 €
20+4 014 €+6 646 €-2 632 €
21+4 014 €+6 955 €-2 941 €
22+4 014 €+7 273 €-3 259 €
23+4 014 €+7 599 €-3 585 €
24+4 014 €+7 934 €-3 920 €
25+4 014 €+8 279 €-4 265 €
Total+100 350 €+103 537 €+-3 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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