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Appartement 4 pièces 113 m²

Bien expiré
VilleNeuves-Maisons (54)
Surface113m²
Coût Total138 284€
Loyer Annuel12 315€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 800 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 644,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 113 m²

AuJourd'hui chez Immo'J, nous vous présentons en exclusivité un appartement sur la commnune de Neuves-Maisons ! Spécial investisseur ! Vous souhaitez investir dans un petit immeuble? Alors venez découvrir cet appartement dans une copropriété de 2 lots à proximité de toutes les comodités. Suivez-moi le long de cette allée et allons au 1er ! Voici un appartement de type T5 avec cuisine séparée Juste sur votre droite, un salon séJour lumineux, 3 chambres avec de belles dimensions, une salle d'eau, un espace buanderie et à l'étage un grand grenier ! Actuellement l'appartement est vendu avec le locataire (bail meublé). Vous sohaitez des informations? Contactez nous au [Coordonnées masquées]! Et c'était le Jour J pour un nouveau proJet de vie?!

Surface : 113 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/12/2025

Consommation énergie primaire : 381 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 350 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 690 € et 5 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Neuves-Maisons
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54230
Coordonnées : 48.608635, 6.106456
Total : 138 284€
Prix d'acquisition : 72 800€
Travaux : 59 660€
Valeur du bien : 132 460€
Frais de notaire : 5 824€
Coût estimé : 5 824€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1026€/mois
Loyer annuel estimé : 12315€/an
Fourchette totale : 839€ - 1255€/mois
Fourchette annuelle : 10074€ - 15054€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 713,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 099,33€
Coût de l'assurance :11 754,14€
Taxe foncière : 1 231,48€/an
Soit par mois : 102,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 026,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 660 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 340€
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 170€
    Peinture murs/plafonds: 39 m² × 30€/m² = 1170€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuves-Maisons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 026 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 315 €/an
Calcul : 1 026 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 284 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 811 €
Revenus locatifs : +12 315 €
Charges déductibles : -65 811 €
Résultat foncier Année 1 : -53 496 €(Déficit de 53 496 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 096 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 151 €/an
Revenus locatifs : +12 315 €
Charges déductibles : -6 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32096.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 320 €(65% de 72 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 721 €/an
Calcul : 47 320 € × 3,636% = 1 721 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 315 €65 816 €4 454 €-53 501 €21 400 €32 101 €32 101 €
212 561 €6 035 €4 333 €6 526 €--25 575 €
312 812 €5 911 €4 209 €6 902 €--18 673 €
413 069 €5 782 €4 080 €7 287 €--11 387 €
513 330 €5 649 €3 948 €7 681 €--3 706 €
613 597 €5 512 €3 810 €8 085 €---
713 868 €5 370 €3 668 €8 498 €---
814 146 €5 224 €3 522 €8 922 €---
914 429 €5 072 €3 371 €9 356 €---
1014 717 €4 916 €3 214 €9 801 €---
1115 012 €4 754 €3 053 €10 257 €---
1215 312 €4 588 €2 886 €10 724 €---
1315 618 €4 415 €2 714 €11 203 €---
1415 930 €4 237 €2 535 €11 693 €---
1516 249 €4 053 €2 351 €12 196 €---
1616 574 €3 863 €2 161 €12 711 €---
1716 906 €3 667 €1 965 €13 239 €---
1817 244 €3 464 €1 762 €13 780 €---
1917 589 €3 254 €1 553 €14 334 €---
2017 940 €3 038 €1 336 €14 903 €---
2118 299 €2 814 €1 112 €15 485 €---
2218 665 €2 583 €881 €16 082 €---
2319 038 €2 344 €643 €16 694 €---
2419 419 €2 098 €396 €17 322 €---
2519 808 €1 843 €141 €17 965 €---
TOTAL394 446 €166 300 €64 099 €228 146 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 586 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 586 €-6 420 €+9 006 €
2+2 586 €0 €+2 586 €
3+2 586 €0 €+2 586 €
4+2 586 €0 €+2 586 €
5+2 586 €0 €+2 586 €
6+2 586 €+1 314 €+1 272 €
7+2 586 €+2 550 €+36 €
8+2 586 €+2 677 €-91 €
9+2 586 €+2 807 €-221 €
10+2 586 €+2 940 €-354 €
11+2 586 €+3 077 €-491 €
12+2 586 €+3 217 €-631 €
13+2 586 €+3 361 €-775 €
14+2 586 €+3 508 €-922 €
15+2 586 €+3 659 €-1 073 €
16+2 586 €+3 813 €-1 227 €
17+2 586 €+3 972 €-1 386 €
18+2 586 €+4 134 €-1 548 €
19+2 586 €+4 300 €-1 714 €
20+2 586 €+4 471 €-1 885 €
21+2 586 €+4 646 €-2 060 €
22+2 586 €+4 825 €-2 239 €
23+2 586 €+5 008 €-2 422 €
24+2 586 €+5 196 €-2 610 €
25+2 586 €+5 389 €-2 803 €
Total+64 650 €+68 444 €+-3 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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