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Appartement - pompey

Bien expiré
VillePompey (54)
Surface80m²
Coût Total140 244€
Loyer Annuel8 686€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 800 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 147,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 3 pièces

Situé à Pompey cet appartement vendu loué constitue une belle opportunité d’investissement locatif Le logement en duplex inversé souplex offre une pièce de vie avec cuisine ouverte une salle de bain un Wc indépendant deux chambres en souplex ainsi qu’un débarras et une place de stationnement aérienne Il est vendu avec un locataire en place depuis 2019 le loyer actuel est de 495 euros hors charges le locataire est stable et sérieux L’environnement est calme tout en restant proche des commodités et des axes principaux Pour plus d’informations ou pour organiser une visite dans le respect du bail en cours n’hésitez pas à nous Pour toute information sur les risques auxquels ce bien est exposé consultez le site

Ville : Pompey
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54340
Coordonnées : 48.766990, 6.127930
Total : 140 244€
Prix d'acquisition : 91 800€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 132 900€
Frais de notaire : 7 344€
Coût estimé : 7 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 11.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8686€/an
Fourchette totale : 583€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 7001€ - 10777€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 244€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 723,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 007,85€
Coût de l'assurance :11 920,74€
Taxe foncière : 868,64€/an
Soit par mois : 72,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pompey (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 686 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 513 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 244 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 869 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 958 €
Revenus locatifs : +8 686 €
Charges déductibles : -46 958 €
Résultat foncier Année 1 : -38 272 €(Déficit de 38 272 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 872 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 858 €/an
Revenus locatifs : +8 686 €
Charges déductibles : -5 858 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 828 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16871.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 670 €(65% de 91 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 170 €/an
Calcul : 59 670 € × 3,636% = 2 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 686 €46 963 €4 517 €-38 276 €21 400 €16 876 €16 876 €
28 860 €5 740 €4 395 €3 120 €--13 756 €
39 037 €5 614 €4 269 €3 423 €--10 333 €
49 218 €5 484 €4 138 €3 734 €--6 599 €
59 402 €5 349 €4 003 €4 053 €--2 545 €
69 590 €5 210 €3 864 €4 381 €---
79 782 €5 066 €3 720 €4 716 €---
89 978 €4 917 €3 572 €5 061 €---
910 177 €4 764 €3 418 €5 414 €---
1010 381 €4 605 €3 260 €5 776 €---
1110 589 €4 441 €3 096 €6 147 €---
1210 800 €4 272 €2 927 €6 528 €---
1311 016 €4 097 €2 752 €6 919 €---
1411 237 €3 917 €2 571 €7 320 €---
1511 461 €3 730 €2 385 €7 731 €---
1611 691 €3 537 €2 192 €8 153 €---
1711 925 €3 338 €1 993 €8 586 €---
1812 163 €3 133 €1 787 €9 030 €---
1912 406 €2 920 €1 575 €9 486 €---
2012 654 €2 700 €1 355 €9 954 €---
2112 908 €2 474 €1 128 €10 434 €---
2213 166 €2 239 €894 €10 926 €---
2313 429 €1 997 €652 €11 432 €---
2413 698 €1 747 €402 €11 951 €---
2513 971 €1 489 €143 €12 483 €---
TOTAL278 227 €139 745 €65 008 €138 483 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824 €-6 420 €+8 244 €
2+1 824 €0 €+1 824 €
3+1 824 €0 €+1 824 €
4+1 824 €0 €+1 824 €
5+1 824 €0 €+1 824 €
6+1 824 €+551 €+1 273 €
7+1 824 €+1 415 €+409 €
8+1 824 €+1 518 €+306 €
9+1 824 €+1 624 €+200 €
10+1 824 €+1 733 €+91 €
11+1 824 €+1 844 €-20 €
12+1 824 €+1 958 €-134 €
13+1 824 €+2 076 €-252 €
14+1 824 €+2 196 €-372 €
15+1 824 €+2 319 €-495 €
16+1 824 €+2 446 €-622 €
17+1 824 €+2 576 €-752 €
18+1 824 €+2 709 €-885 €
19+1 824 €+2 846 €-1 022 €
20+1 824 €+2 986 €-1 162 €
21+1 824 €+3 130 €-1 306 €
22+1 824 €+3 278 €-1 454 €
23+1 824 €+3 430 €-1 606 €
24+1 824 €+3 585 €-1 761 €
25+1 824 €+3 745 €-1 921 €
Total+45 600 €+41 545 €+4 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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