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Achat : Appartement Roubaix (59100)

VilleRoubaix (59)
Surface68m²
Coût Total124 364€
Loyer Annuel9 308€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 800 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 188,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 68 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

ERA IMMOBILIER CROIX

Appartement T3 - 68 m² - 2 chambres + 1 bureau - Cave

Situé au 1er étage d'un immeuble avec accès sécurisé, appartement calme et lumineux à proximité de toutes les commodités.

Il se compose :

° Une grande pièce de vie lumineuse de 26 m², offrant un espace salon / salle à manger agréable et convivial. ° Cuisine indépendante, aménagée et équipée ° Cellier / buanderie ° 2 chambres dont une avec placard intégré ° Salle d'eau et WC séparés ° 1 bureau ou dressing

Les + : ° 3ème chambre aménageable pour passage en T4 ° Appartement fonctionnel, calme et très agréable à vivre ° Double vitrage PVC ° DPE : D ° Cave saine, offrant un maximum de stockage ° Espaces de rangement

Possibilité d'acheter un GARAGE / BOX fermé sécurisé au sein de la résidence

A proximité immédiate des transports, écoles et commerces.

Idéal pour un premier achat, un couple ou un investissement locatif (forte demande sur secteur)

Contactez votre agence ERA IMMOBILIER CROIX Centre - spécialiste du secteur pour une visite ! 8 Bis rue Jean Jaurès, 59170 CROIX O3

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.684070, 3.199370
Total : 124 364€
Prix d'acquisition : 80 800€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 117 900€
Frais de notaire : 6 464€
Coût estimé : 6 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9308€/an
Fourchette totale : 614€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 7363€ - 11766€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 400 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 200 €
Prix d'achat :80 800 €
Décote à l'achat :-14 400€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-29 164€ (-30.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 364€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,09€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 640,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 436,74€
Coût de l'assurance :9 327,30€
Taxe foncière : 930,78€/an
Soit par mois : 77,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 775,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 308 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 364 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 455 €
Revenus locatifs : +9 308 €
Charges déductibles : -42 455 €
Résultat foncier Année 1 : -33 147 €(Déficit de 33 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 747 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 355 €/an
Revenus locatifs : +9 308 €
Charges déductibles : -5 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 953 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11747.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 520 €(65% de 80 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 910 €/an
Calcul : 52 520 € × 3,636% = 1 910 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 308 €42 459 €4 055 €-33 151 €21 400 €11 751 €11 751 €
29 494 €5 250 €3 946 €4 244 €--7 507 €
39 684 €5 137 €3 833 €4 547 €--2 960 €
49 878 €5 020 €3 717 €4 857 €---
510 075 €4 900 €3 596 €5 175 €---
610 277 €4 776 €3 472 €5 501 €---
710 482 €4 647 €3 343 €5 835 €---
810 692 €4 514 €3 210 €6 178 €---
910 906 €4 376 €3 073 €6 529 €---
1011 124 €4 234 €2 931 €6 889 €---
1111 346 €4 088 €2 784 €7 259 €---
1211 573 €3 936 €2 632 €7 637 €---
1311 805 €3 779 €2 475 €8 025 €---
1412 041 €3 617 €2 313 €8 424 €---
1512 281 €3 450 €2 146 €8 832 €---
1612 527 €3 276 €1 973 €9 251 €---
1712 778 €3 098 €1 794 €9 680 €---
1813 033 €2 913 €1 609 €10 121 €---
1913 294 €2 722 €1 418 €10 572 €---
2013 560 €2 524 €1 220 €11 036 €---
2113 831 €2 320 €1 016 €11 511 €---
2214 108 €2 109 €805 €11 998 €---
2314 390 €1 891 €587 €12 499 €---
2414 678 €1 666 €362 €13 012 €---
2514 971 €1 433 €129 €13 538 €---
TOTAL298 133 €128 134 €58 437 €169 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 955 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 955 €-6 420 €+8 375 €
2+1 955 €0 €+1 955 €
3+1 955 €0 €+1 955 €
4+1 955 €+569 €+1 386 €
5+1 955 €+1 553 €+402 €
6+1 955 €+1 650 €+305 €
7+1 955 €+1 751 €+204 €
8+1 955 €+1 853 €+102 €
9+1 955 €+1 959 €-4 €
10+1 955 €+2 067 €-112 €
11+1 955 €+2 178 €-223 €
12+1 955 €+2 291 €-336 €
13+1 955 €+2 408 €-453 €
14+1 955 €+2 527 €-572 €
15+1 955 €+2 650 €-695 €
16+1 955 €+2 775 €-820 €
17+1 955 €+2 904 €-949 €
18+1 955 €+3 036 €-1 081 €
19+1 955 €+3 172 €-1 217 €
20+1 955 €+3 311 €-1 356 €
21+1 955 €+3 453 €-1 498 €
22+1 955 €+3 600 €-1 645 €
23+1 955 €+3 750 €-1 795 €
24+1 955 €+3 904 €-1 949 €
25+1 955 €+4 061 €-2 106 €
Total+48 875 €+51 000 €+-2 125 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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