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Appartement - 3 pièce(s) - 69 m²

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface69m²
Coût Total110 320€
Loyer Annuel6 628€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 855,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 4ème étage d'une copropriété de 15 lots, venez découvrir cet appartement de 69 m2 comprenant : Une cuisine séparée, un séjour salon double, une chambre et une salle de bains avec wc. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir (cuisine, salle de bains, électricité et peintures). Une cave et un grenier viennent compléter ce bien. Logement vendu libre, sans locataire actuellement. Charges annuelles : 640 euros soit 54 euros / mois. Pas de procédure en cours. Tf : 1185 euros Chauffage individuel : chaudière gaz de 2007. DPE D : Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1300 et 1810 euros / an abonnement compris. Date de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation 08/09/2025 Honoraires charge vendeur Copropriété de 15 lots. Charges annuelles : 640 euros.

Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Numéro de mandat : 6693

Précision localisation : CADELADE

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Total : 110 320€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 105 600€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6628€/an
Fourchette totale : 420€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 5043€ - 8710€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 489,47 €/m²
Basé sur :512 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 773 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-43 773€ (-42.6%)
Marge achat-revente :-7 547€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 899,35€
Coût de l'assurance :9 653,00€
Taxe foncière : 1 185,00€/an
Soit par mois : 98,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 54,00€/mois
Soit par an : 648,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 552,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE D mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz de 2007 par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, et réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour chambre sans photo - nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, vérification du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 installation pour 69 m²
Raison: Normes électriques - nécessité de mise aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambre: 12 m² × 800€/m² = 9600€
  • Salon:2 300€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Entretien parquet: 660€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité générale:8 000€
    Mise aux normes électricité: 69 m² × 100€/m² = 6900€, Main d'œuvre: 1100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 628 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 185 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 665 €
Revenus locatifs : +6 628 €
Charges déductibles : -52 665 €
Résultat foncier Année 1 : -46 037 €(Déficit de 46 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 637 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 065 €/an
Revenus locatifs : +6 628 €
Charges déductibles : -6 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24637.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 628 €52 668 €3 849 €-46 041 €21 400 €24 641 €24 641 €
26 760 €5 968 €3 749 €792 €--23 848 €
36 896 €5 864 €3 645 €1 032 €--22 817 €
47 033 €5 756 €3 537 €1 277 €--21 539 €
57 174 €5 645 €3 425 €1 530 €--20 010 €
67 318 €5 529 €3 310 €1 789 €--18 221 €
77 464 €5 409 €3 190 €2 055 €--16 166 €
87 613 €5 285 €3 066 €2 328 €--13 838 €
97 766 €5 156 €2 937 €2 609 €--11 229 €
107 921 €5 023 €2 804 €2 898 €--8 331 €
118 079 €4 885 €2 666 €3 194 €--5 137 €
128 241 €4 742 €2 523 €3 498 €---
138 406 €4 594 €2 375 €3 811 €---
148 574 €4 441 €2 222 €4 133 €---
158 745 €4 282 €2 063 €4 463 €---
168 920 €4 118 €1 899 €4 802 €---
179 099 €3 947 €1 728 €5 151 €---
189 281 €3 771 €1 552 €5 510 €---
199 466 €3 588 €1 369 €5 878 €---
209 655 €3 399 €1 179 €6 257 €---
219 849 €3 202 €983 €6 646 €---
2210 046 €2 999 €780 €7 046 €---
2310 246 €2 789 €569 €7 458 €---
2410 451 €2 570 €351 €7 881 €---
2510 660 €2 345 €125 €8 316 €---
TOTAL212 290 €157 977 €55 899 €54 313 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 313 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392 €-6 420 €+7 812 €
2+1 392 €0 €+1 392 €
3+1 392 €0 €+1 392 €
4+1 392 €0 €+1 392 €
5+1 392 €0 €+1 392 €
6+1 392 €0 €+1 392 €
7+1 392 €0 €+1 392 €
8+1 392 €0 €+1 392 €
9+1 392 €0 €+1 392 €
10+1 392 €0 €+1 392 €
11+1 392 €0 €+1 392 €
12+1 392 €+1 050 €+342 €
13+1 392 €+1 143 €+249 €
14+1 392 €+1 240 €+152 €
15+1 392 €+1 339 €+53 €
16+1 392 €+1 441 €-49 €
17+1 392 €+1 545 €-153 €
18+1 392 €+1 653 €-261 €
19+1 392 €+1 763 €-371 €
20+1 392 €+1 877 €-485 €
21+1 392 €+1 994 €-602 €
22+1 392 €+2 114 €-722 €
23+1 392 €+2 237 €-845 €
24+1 392 €+2 364 €-972 €
25+1 392 €+2 495 €-1 103 €
Total+34 800 €+17 835 €+16 965 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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