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Maison de village de caractère au coeur de Pia

VillePia (66)
Surface100
Coût Total163 200
Loyer Annuel13 048
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+114
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Au coeur du village recherché de Pia, laissez-vous séduire par cette authentique maison de village en R+2 au charme unique, mêlant caractère, beaux volumes et confort moderne. Dès l'entrée, le cachet de la pierre apparente et l'atmosphère chaleureuse de cette maison vous plongent dans un univers à la fois élégant et convivial. Climatisée, elle offre un cadre de vie agréable en toute saison. Le rez-de-chaussée propose un vaste espace aux multiples possibilités d'aménagement : atelier, bureau, salle de jeux, suite parentale ou espace détente... laissez libre cours à vos envies. Au premier étage, vous découvrirez deux chambres ainsi qu'une salle d'eau fonctionnelle et confortable. Le dernier niveau accueille une magnifique pièce de vie de près de 50 m2 avec salon et cuisine ouverte, baignée de lumière, idéale pour recevoir famille et amis dans une ambiance chaleureuse et conviviale. Cette maison est une opportunité rare pour les amateurs de biens de caractère recherchant un lieu de vie authentique au coeur d'un village dynamique et apprécié. Une visite s'impose. Contactez-nous dès aujourd'hui pour découvrir tout le potentiel et le charme de ce bien unique. Cette annonce vous est proposée par BALLEJOS Anthony - - NoRSAC: , Enregistré à de

  • https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=3269
Ville : Pia
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66380
Coordonnées : 42.742792, 2.924077
Total : 163 200
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 152 000
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 10.87€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13048€/an
Fourchette totale : 836€ - 1414€/mois
Fourchette annuelle : 10035€ - 16966€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 343,75 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 375
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :-94 375 (-40.3%)
Marge achat-revente :71 175€ (30.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 864,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 905,30
Coût de l'assurance :14 280,00
Taxe foncière : 1 304,80€/an
Soit par mois : 108,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 087,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 973,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples ou anciennes
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes de sécurité électrique à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 100 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 048 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 200 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 305 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 516
Revenus locatifs : +13 048
Charges déductibles : -19 516
Résultat foncier Année 1 : -6 468(Déficit de 6 468 €)
Imputable sur revenu global : 6 468
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 516 €/an
Revenus locatifs : +13 048
Charges déductibles : -7 516
Résultat foncier Années 2+ : 5 532 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 04819 5225 646-6 4746 474 €--
213 3097 3745 4985 935---
313 5757 2215 3456 354---
413 8477 0625 1866 785---
514 1246 8985 0227 226---
614 4066 7284 8527 678---
714 6946 5524 6768 143---
814 9886 3694 4938 619---
915 2886 1804 3049 108---
1015 5945 9854 1099 609---
1115 9055 7823 90610 123---
1216 2245 5723 69610 651---
1316 5485 3553 47911 193---
1416 8795 1303 25411 749---
1517 2174 8973 02112 319---
1617 5614 6562 78012 905---
1717 9124 4062 53013 506---
1818 2704 1472 27114 123---
1918 6363 8792 00314 756---
2019 0083 6021 72615 407---
2119 3893 3151 43916 074---
2219 7763 0171 14116 759---
2320 1722 70983317 463---
2420 5752 39051418 186---
2520 9872 05918318 927---
TOTAL417 930140 80581 905277 1256 474Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 942
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 125
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 740-1 942+4 682
2+2 740+1 781+959
3+2 740+1 906+834
4+2 740+2 035+705
5+2 740+2 168+572
6+2 740+2 304+436
7+2 740+2 443+297
8+2 740+2 586+154
9+2 740+2 732+8
10+2 740+2 883-143
11+2 740+3 037-297
12+2 740+3 195-455
13+2 740+3 358-618
14+2 740+3 525-785
15+2 740+3 696-956
16+2 740+3 872-1 132
17+2 740+4 052-1 312
18+2 740+4 237-1 497
19+2 740+4 427-1 687
20+2 740+4 622-1 882
21+2 740+4 822-2 082
22+2 740+5 028-2 288
23+2 740+5 239-2 499
24+2 740+5 456-2 716
25+2 740+5 678-2 938
Total+68 500+83 138+-14 638
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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