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Maison de ville 5 pièces 118 m²

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface118m²
Coût Total166 300€
Loyer Annuel12 336€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 966,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 118 m²

EXCLUSIVITE : BAISSE DE PRIX : Dans le quartier Sous Préfecture : Maison de ville de type 5 de 118 M2 habitables comprenant une pièce de vie , une cuisine équipée , Une salle d'eau , une salle de bains , 4 chambres. Chauffage gaz de ville , assainissement collectif. Son plus : un beau jardin sans vis à vis. RARE SUR LE SECTEUR. Vous pouvez consulter nos annonces au : [URL masquée pour votre sécurité] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 118 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/04/2022

Consommation énergie primaire : 193 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 180 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 515 € et 2 049 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.113796, 1.614558
Total : 166 300€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 43 180€
Valeur du bien : 157 180€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12336€/an
Fourchette totale : 778€ - 1358€/mois
Fourchette annuelle : 9337€ - 16297€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :49,89€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 872,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 527,55€
Coût de l'assurance :14 967,00€
Taxe foncière : 1 233,57€/an
Soit par mois : 102,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 027,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 975,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 180 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 720€
    Isolation combles: 118 m² × 40€/m² = 4720€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (prix moyen incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (prix moyen incluant pose)
  • Peinture chambres:1 920€
    Peinture murs et plafonds chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 336 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 300 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 578 €
Revenus locatifs : +12 336 €
Charges déductibles : -50 578 €
Résultat foncier Année 1 : -38 242 €(Déficit de 38 242 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 842 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 398 €/an
Revenus locatifs : +12 336 €
Charges déductibles : -7 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16842.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 336 €50 583 €5 571 €-38 248 €21 400 €16 848 €16 848 €
212 582 €7 255 €5 423 €5 327 €--11 521 €
312 834 €7 102 €5 270 €5 732 €--5 788 €
413 091 €6 944 €5 111 €6 147 €---
513 353 €6 780 €4 947 €6 573 €---
613 620 €6 610 €4 778 €7 010 €---
713 892 €6 435 €4 602 €7 457 €---
814 170 €6 253 €4 421 €7 917 €---
914 453 €6 065 €4 233 €8 388 €---
1014 742 €5 871 €4 039 €8 871 €---
1115 037 €5 670 €3 838 €9 367 €---
1215 338 €5 462 €3 630 €9 875 €---
1315 645 €5 247 €3 415 €10 397 €---
1415 958 €5 025 €3 193 €10 932 €---
1516 277 €4 795 €2 963 €11 482 €---
1616 602 €4 557 €2 725 €12 045 €---
1716 934 €4 311 €2 479 €12 623 €---
1817 273 €4 056 €2 224 €13 217 €---
1917 618 €3 793 €1 961 €13 825 €---
2017 971 €3 521 €1 688 €14 450 €---
2118 330 €3 239 €1 407 €15 091 €---
2218 697 €2 947 €1 115 €15 749 €---
2319 071 €2 646 €814 €16 425 €---
2419 452 €2 334 €502 €17 118 €---
2519 841 €2 011 €179 €17 830 €---
TOTAL395 117 €169 514 €80 528 €225 603 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 591 €-6 420 €+9 011 €
2+2 591 €0 €+2 591 €
3+2 591 €0 €+2 591 €
4+2 591 €+108 €+2 483 €
5+2 591 €+1 972 €+619 €
6+2 591 €+2 103 €+488 €
7+2 591 €+2 237 €+354 €
8+2 591 €+2 375 €+216 €
9+2 591 €+2 516 €+75 €
10+2 591 €+2 661 €-70 €
11+2 591 €+2 810 €-219 €
12+2 591 €+2 963 €-372 €
13+2 591 €+3 119 €-528 €
14+2 591 €+3 280 €-689 €
15+2 591 €+3 444 €-853 €
16+2 591 €+3 614 €-1 023 €
17+2 591 €+3 787 €-1 196 €
18+2 591 €+3 965 €-1 374 €
19+2 591 €+4 148 €-1 557 €
20+2 591 €+4 335 €-1 744 €
21+2 591 €+4 527 €-1 936 €
22+2 591 €+4 725 €-2 134 €
23+2 591 €+4 927 €-2 336 €
24+2 591 €+5 135 €-2 544 €
25+2 591 €+5 349 €-2 758 €
Total+64 775 €+67 681 €+-2 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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