Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleBrion-près-Thouet (79)
Surface63m²
Coût Total97 040€
Loyer Annuel5 338€
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 873,02 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

iad France - Noémie Boisson vous propose: A vendre, petite maison de village de 63m2. Vous serez séduit par sa rénovation intérieure, avec ses jolis murs en pierres apparentes. Au rez de chaussé, vous découvrirez une pièce de vie de 30m2 et une salle d'eau entièrement refaite. A l'étage, vous apprécierez une belle chambre spacieuse de 27m2 avec son coin wc et lave mains séparé. Un petit espace extérieur pouvant accueillir un salon de jardin pour plus de confort. Pour plus de chaleur, un joli poêle à bois viendra réchauffer vos soirées. Côté technique: menuiseries en pvc double vitrages avec volets roulants, ainsi que le tout à l'égout. A très bientôt pour une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Noémie Boisson mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Niort sous le numéro 895385466, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Brion-près-Thouet
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79290
Coordonnées : 47.050192, -0.188960
Total : 97 040€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 37 640€
Valeur du bien : 92 640€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 8.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 445€/mois
Loyer annuel estimé : 5338€/an
Fourchette totale : 359€ - 550€/mois
Fourchette annuelle : 4313€ - 6605€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 450 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-17 450€ (-24.1%)
Marge achat-revente :-24 590€ (-33.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 013,98€
Coût de l'assurance :8 491,00€
Taxe foncière : 533,76€/an
Soit par mois : 44,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 444,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 439 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE, nécessité de remplacer le système de chauffage
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 63 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des menuiseries si nécessaire, bien que déjà en PVC double vitrage
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Nécessité d'améliorer le système d'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 5/5 - Chambre en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, peinture légère recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 640 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Isolation:3 780€
    Isolation toiture/combles: 63 m² × 60€/m² = 3 780€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres × 600€ = 1 200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:960€
    Revêtement sol chambre: 16 m² × 60€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brion-près-Thouet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 338 €/an
Calcul : 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 040 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 534 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 887 €
Revenus locatifs : +5 338 €
Charges déductibles : -41 887 €
Résultat foncier Année 1 : -36 549 €(Déficit de 36 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 247 €/an
Revenus locatifs : +5 338 €
Charges déductibles : -4 247 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15148.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 338 €41 890 €3 376 €-36 552 €21 400 €15 152 €15 152 €
25 444 €4 161 €3 288 €1 283 €--13 869 €
35 553 €4 070 €3 197 €1 483 €--12 386 €
45 664 €3 975 €3 102 €1 689 €--10 697 €
55 778 €3 877 €3 004 €1 900 €--8 797 €
65 893 €3 776 €2 903 €2 117 €--6 680 €
76 011 €3 671 €2 797 €2 340 €--4 339 €
86 131 €3 562 €2 688 €2 569 €--1 770 €
96 254 €3 449 €2 576 €2 805 €---
106 379 €3 332 €2 459 €3 047 €---
116 507 €3 211 €2 338 €3 295 €---
126 637 €3 086 €2 212 €3 551 €---
136 769 €2 956 €2 082 €3 813 €---
146 905 €2 821 €1 948 €4 083 €---
157 043 €2 682 €1 809 €4 361 €---
167 184 €2 538 €1 664 €4 646 €---
177 327 €2 388 €1 515 €4 939 €---
187 474 €2 234 €1 360 €5 240 €---
197 623 €2 073 €1 200 €5 550 €---
207 776 €1 907 €1 034 €5 869 €---
217 931 €1 735 €862 €6 196 €---
228 090 €1 557 €684 €6 533 €---
238 252 €1 372 €499 €6 879 €---
248 417 €1 181 €308 €7 236 €---
258 585 €983 €110 €7 602 €---
TOTAL170 965 €108 489 €49 014 €62 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 121 €-6 420 €+7 541 €
2+1 121 €0 €+1 121 €
3+1 121 €0 €+1 121 €
4+1 121 €0 €+1 121 €
5+1 121 €0 €+1 121 €
6+1 121 €0 €+1 121 €
7+1 121 €0 €+1 121 €
8+1 121 €0 €+1 121 €
9+1 121 €+310 €+811 €
10+1 121 €+914 €+207 €
11+1 121 €+989 €+132 €
12+1 121 €+1 065 €+56 €
13+1 121 €+1 144 €-23 €
14+1 121 €+1 225 €-104 €
15+1 121 €+1 308 €-187 €
16+1 121 €+1 394 €-273 €
17+1 121 €+1 482 €-361 €
18+1 121 €+1 572 €-451 €
19+1 121 €+1 665 €-544 €
20+1 121 €+1 761 €-640 €
21+1 121 €+1 859 €-738 €
22+1 121 €+1 960 €-839 €
23+1 121 €+2 064 €-943 €
24+1 121 €+2 171 €-1 050 €
25+1 121 €+2 281 €-1 160 €
Total+28 025 €+18 743 €+9 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →