Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 32 m²

Bien expiré
VilleMontréjeau (31)
Surface32m²
Coût Total71 040€
Loyer Annuel4 163€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 38 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 1 187,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 2 pièces principales

Situé au coeur de Montréjeau, à proximité immédiate des commerces et commodités, découvrez ce charmant appartement au sein d'une demeure de caractère. Vous serez séduit par le cachet de l'ancien, la belle hauteur sous plafond et la luminosité naturelle. Des travaux énergétiques ont été réalisés. Idéal pour un investissement locatif Honoraires à charge acquéreur : 15.15%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 449-2569 Date de réalisation du diagnostic : 22/02/2024 Prix hors honoraires : 33 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 15 Charges prévisionnelles annuelles : 600 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 740 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montréjeau
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31210
Coordonnées : 43.084476, 0.570013
Total : 71 040€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 68 000€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.89€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 347€/mois
Loyer annuel estimé : 4163€/an
Fourchette totale : 284€ - 423€/mois
Fourchette annuelle : 3413€ - 5079€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :351,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :20,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 371,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 286,23€
Coût de l'assurance :6 216,00€
Taxe foncière : 416,31€/an
Soit par mois : 34,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 346,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine intégrée vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la peinture et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en cours de finition et usure visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(938 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) = 10000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture 6 m² × 30€/m² = 180€, Plomberie mise aux normes: 420€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 10 m² × 50€/m² = 500€, Peinture murs 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montréjeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 163 €/an
Calcul : 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 040 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 249 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 416 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 635 €
Revenus locatifs : +4 163 €
Charges déductibles : -33 635 €
Résultat foncier Année 1 : -29 472 €(Déficit de 29 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 072 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 635 €/an
Revenus locatifs : +4 163 €
Charges déductibles : -3 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8072.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 163 €33 638 €2 373 €-29 475 €21 400 €8 075 €8 075 €
24 246 €3 575 €2 310 €672 €--7 403 €
34 331 €3 509 €2 244 €822 €--6 581 €
44 418 €3 442 €2 177 €976 €--5 605 €
54 506 €3 372 €2 107 €1 135 €--4 470 €
64 596 €3 299 €2 035 €1 297 €--3 173 €
74 688 €3 225 €1 960 €1 464 €--1 709 €
84 782 €3 147 €1 882 €1 635 €--75 €
94 878 €3 067 €1 802 €1 810 €---
104 975 €2 985 €1 720 €1 991 €---
115 075 €2 899 €1 634 €2 176 €---
125 176 €2 810 €1 545 €2 366 €---
135 280 €2 719 €1 454 €2 561 €---
145 385 €2 624 €1 359 €2 761 €---
155 493 €2 526 €1 261 €2 967 €---
165 603 €2 425 €1 160 €3 178 €---
175 715 €2 320 €1 055 €3 395 €---
185 829 €2 212 €947 €3 618 €---
195 946 €2 099 €835 €3 846 €---
206 065 €1 984 €719 €4 081 €---
216 186 €1 864 €599 €4 323 €---
226 310 €1 739 €475 €4 570 €---
236 436 €1 611 €346 €4 825 €---
246 565 €1 478 €213 €5 086 €---
256 696 €1 341 €76 €5 355 €---
TOTAL133 346 €95 910 €34 286 €37 436 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 436 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+874 €-6 420 €+7 294 €
2+874 €0 €+874 €
3+874 €0 €+874 €
4+874 €0 €+874 €
5+874 €0 €+874 €
6+874 €0 €+874 €
7+874 €0 €+874 €
8+874 €0 €+874 €
9+874 €+521 €+353 €
10+874 €+597 €+277 €
11+874 €+653 €+221 €
12+874 €+710 €+164 €
13+874 €+768 €+106 €
14+874 €+828 €+46 €
15+874 €+890 €-16 €
16+874 €+953 €-79 €
17+874 €+1 019 €-145 €
18+874 €+1 085 €-211 €
19+874 €+1 154 €-280 €
20+874 €+1 224 €-350 €
21+874 €+1 297 €-423 €
22+874 €+1 371 €-497 €
23+874 €+1 447 €-573 €
24+874 €+1 526 €-652 €
25+874 €+1 607 €-733 €
Total+21 850 €+11 231 €+10 619 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →