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Achat maison

Bien expiré
VilleSainte-Hélène (88)
Surface80m²
Coût Total134 560€
Loyer Annuel6 313€
Rentabilité4.69%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 962,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A Sainte-Hélène, entre Bruyères et Rambervillers dans les Vosges. Ensemble immobilier  de 235 m²au sol sur environ 700 m² de terrain; comprenant une maison de 120 m² d'une surface habitable à conforter de 80m², soit: une cuisine, un sejour, 3 chambres avec double vitrage. le chauffage est centralisé au fioul.  un batiment anciennement à usage artisanal de 115 m² au sol, plus étage. L'ensemble à fort potentiel d'évolution est construit en bordure de route et possède un vaste terrain sur l'arrière. Il vous est proposé à 87000 € honoraires inclus à la charge du vendeur. Pour tout renseignement et visite, contacter Pierre-Jean Robinot, conseiller commercial indépendant (rsac 333 924 306) les professionnels de l'immobilier ou par mail à  

Ville : Sainte-Hélène
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88700
Coordonnées : 48.287600, 6.653260
Total : 134 560€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 51 400€
Valeur du bien : 128 400€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.58€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 526€/mois
Loyer annuel estimé : 6313€/an
Fourchette totale : 409€ - 677€/mois
Fourchette annuelle : 4904€ - 8128€/an
Rentabilité brute :4.69%
Fourchette de rentabilité :3.64% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 702,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 298,82€
Coût de l'assurance :11 774,00€
Taxe foncière : 631,34€/an
Soit par mois : 52,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 526,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 2.5/5 visible - sol nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400 €(643 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 900€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 900€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:7 300€
    Isolation combles: 80 m² × 85€/m² = 6 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1 200€/m² = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2 000€/m² = 10 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 35 m² × 80€/m² = 2 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:800€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 installation complète × 2 000€ = 2 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Hélène (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 313 €/an
Calcul : 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 560 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 631 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 952 €
Revenus locatifs : +6 313 €
Charges déductibles : -56 952 €
Résultat foncier Année 1 : -50 639 €(Déficit de 50 639 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 552 €/an
Revenus locatifs : +6 313 €
Charges déductibles : -5 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29238.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 313 €56 957 €4 454 €-50 643 €21 400 €29 243 €29 243 €
26 440 €5 438 €4 335 €1 002 €--28 241 €
36 569 €5 314 €4 212 €1 254 €--26 987 €
46 700 €5 187 €4 085 €1 513 €--25 474 €
56 834 €5 056 €3 953 €1 778 €--23 696 €
66 971 €4 919 €3 817 €2 051 €--21 645 €
77 110 €4 779 €3 676 €2 331 €--19 314 €
87 252 €4 633 €3 531 €2 619 €--16 694 €
97 397 €4 483 €3 380 €2 915 €--13 780 €
107 545 €4 327 €3 225 €3 218 €--10 562 €
117 696 €4 166 €3 064 €3 530 €--7 032 €
127 850 €4 000 €2 897 €3 850 €---
138 007 €3 828 €2 725 €4 179 €---
148 167 €3 650 €2 548 €4 517 €---
158 330 €3 466 €2 364 €4 865 €---
168 497 €3 276 €2 173 €5 221 €---
178 667 €3 079 €1 977 €5 588 €---
188 840 €2 876 €1 773 €5 965 €---
199 017 €2 665 €1 563 €6 352 €---
209 197 €2 448 €1 346 €6 749 €---
219 381 €2 223 €1 121 €7 158 €---
229 569 €1 991 €888 €7 578 €---
239 760 €1 750 €648 €8 010 €---
249 956 €1 502 €399 €8 454 €---
2510 155 €1 245 €142 €8 910 €---
TOTAL202 221 €143 256 €64 299 €58 965 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 965 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 313 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 326 €-6 420 €+7 746 €
2+1 326 €0 €+1 326 €
3+1 326 €0 €+1 326 €
4+1 326 €0 €+1 326 €
5+1 326 €0 €+1 326 €
6+1 326 €0 €+1 326 €
7+1 326 €0 €+1 326 €
8+1 326 €0 €+1 326 €
9+1 326 €0 €+1 326 €
10+1 326 €0 €+1 326 €
11+1 326 €0 €+1 326 €
12+1 326 €+1 155 €+171 €
13+1 326 €+1 254 €+72 €
14+1 326 €+1 355 €-29 €
15+1 326 €+1 459 €-133 €
16+1 326 €+1 566 €-240 €
17+1 326 €+1 676 €-350 €
18+1 326 €+1 789 €-463 €
19+1 326 €+1 906 €-580 €
20+1 326 €+2 025 €-699 €
21+1 326 €+2 147 €-821 €
22+1 326 €+2 274 €-948 €
23+1 326 €+2 403 €-1 077 €
24+1 326 €+2 536 €-1 210 €
25+1 326 €+2 673 €-1 347 €
Total+33 150 €+19 799 €+13 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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