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Appartement 5 pièces 132 m²

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface132m²
Coût Total187 400€
Loyer Annuel13 438€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 174,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 132m2

Venez découvrir ce magnifique appartement de 132 m², idéalement situé en centre-ville de Nevers, au premier étage avec une entrée indépendante. Un monte-escalier est installé pour plus de confort.

Le chauffage est assuré par une chaudière gaz à condensation installée en 2024.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine semi-ouverte donnant sur un double séjour très lumineux, de trois chambres dont une avec salle d'eau, ainsi que d'une salle de bain équipée d'une baignoire et d'une douche, et de WC séparés.

Une cave de 45 m² complète ce bien. Référence agence : 3214 Référence annonce : GRVI-844-5RL Date de réalisation du diagnostic : 27/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 100 € et 2 890 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.991360, 3.160228
Total : 187 400€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 175 000€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1120€/mois
Loyer annuel estimé : 13438€/an
Fourchette totale : 874€ - 1434€/mois
Fourchette annuelle : 10491€ - 17214€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 980,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 445,38€
Coût de l'assurance :16 397,50€
Taxe foncière : 1 343,84€/an
Soit par mois : 111,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 119,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 092,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, chaudière gaz à condensation installée en 2024.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent, pas de travaux obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et de la douche.
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger du salon avec peinture et entretien du parquet.
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, peu d'usure.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, chaudière gaz à condensation installée en 2024.
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 300€/m² = 3000€
  • Chambres:7 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement léger salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 120 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 438 €/an
Calcul : 1 120 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 344 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 253 €
Revenus locatifs : +13 438 €
Charges déductibles : -28 253 €
Résultat foncier Année 1 : -14 815 €(Déficit de 14 815 €)
Imputable sur revenu global : 14 815 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 253 €/an
Revenus locatifs : +13 438 €
Charges déductibles : -8 253 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 185 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 438 €28 259 €6 259 €-14 821 €14 821 €--
213 707 €8 092 €6 093 €5 615 €---
313 981 €7 920 €5 920 €6 061 €---
414 261 €7 742 €5 742 €6 519 €---
514 546 €7 557 €5 558 €6 989 €---
614 837 €7 367 €5 367 €7 470 €---
715 134 €7 169 €5 170 €7 964 €---
815 436 €6 965 €4 966 €8 471 €---
915 745 €6 754 €4 755 €8 991 €---
1016 060 €6 536 €4 536 €9 524 €---
1116 381 €6 310 €4 310 €10 071 €---
1216 709 €6 077 €4 077 €10 632 €---
1317 043 €5 835 €3 835 €11 208 €---
1417 384 €5 585 €3 585 €11 799 €---
1517 732 €5 327 €3 327 €12 405 €---
1618 086 €5 059 €3 060 €13 027 €---
1718 448 €4 783 €2 783 €13 665 €---
1818 817 €4 497 €2 497 €14 320 €---
1919 193 €4 201 €2 201 €14 992 €---
2019 577 €3 895 €1 896 €15 682 €---
2119 969 €3 579 €1 579 €16 390 €---
2220 368 €3 251 €1 252 €17 117 €---
2320 775 €2 913 €913 €17 863 €---
2421 191 €2 563 €563 €18 628 €---
2521 615 €2 201 €201 €19 414 €---
TOTAL430 435 €160 439 €90 445 €269 997 €14 821 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 446 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 997 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 822 €-4 446 €+7 268 €
2+2 822 €+1 684 €+1 138 €
3+2 822 €+1 818 €+1 004 €
4+2 822 €+1 956 €+866 €
5+2 822 €+2 097 €+725 €
6+2 822 €+2 241 €+581 €
7+2 822 €+2 389 €+433 €
8+2 822 €+2 541 €+281 €
9+2 822 €+2 697 €+125 €
10+2 822 €+2 857 €-35 €
11+2 822 €+3 021 €-199 €
12+2 822 €+3 190 €-368 €
13+2 822 €+3 362 €-540 €
14+2 822 €+3 540 €-718 €
15+2 822 €+3 721 €-899 €
16+2 822 €+3 908 €-1 086 €
17+2 822 €+4 100 €-1 278 €
18+2 822 €+4 296 €-1 474 €
19+2 822 €+4 498 €-1 676 €
20+2 822 €+4 705 €-1 883 €
21+2 822 €+4 917 €-2 095 €
22+2 822 €+5 135 €-2 313 €
23+2 822 €+5 359 €-2 537 €
24+2 822 €+5 588 €-2 766 €
25+2 822 €+5 824 €-3 002 €
Total+70 550 €+80 999 €+-10 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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