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Maison trois chambres à rénover entièrement à Talazac

VilleTalazac (65)
Surface102m²
Coût Total135 544€
Loyer Annuel10 298€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 300 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 650 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison trois chambres à rénover entièrement à Talazac - Situé à 6Km de Vic-en-Bigorre, A Talazac,

Venez découvrir cette maison de plain-pied, composée d'une entrée donnant sur un bureau, salon, cuisine, couloir desservant trois chambres, WC et SDB. Garage attenant de 20m².

Possibilité d'extension grace aux combles aménageables de 50m². Double garage indépendant de 37m² et terrain de 1744m².

Travaux à prévoir.

Ville : Talazac
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65500
Coordonnées : 43.330310, 0.042470
Total : 135 544€
Prix d'acquisition : 66 300€
Travaux : 63 940€
Valeur du bien : 130 240€
Frais de notaire : 5 304€
Coût estimé : 5 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 858€/mois
Loyer annuel estimé : 10298€/an
Fourchette totale : 687€ - 1071€/mois
Fourchette annuelle : 8249€ - 12856€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 697,11 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 105 €
Prix d'achat :66 300 €
Décote à l'achat :-106 805€ (-61.7%)
Marge achat-revente :37 561€ (21.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 544€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :39,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 541,98€
Coût de l'assurance :11 860,10€
Taxe foncière : 1 029,77€/an
Soit par mois : 85,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 858,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation pour 102 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie et évacuations)
Quantité: 102 m²
Raison: État vétuste des installations visibles sur photos

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 940 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 080€
    Isolation combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1250€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:8 160€
    Plomberie complète: 102 m² × 80€/m² = 8160€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Talazac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 298 €/an
Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 544 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 725 €
Revenus locatifs : +10 298 €
Charges déductibles : -69 725 €
Résultat foncier Année 1 : -59 427 €(Déficit de 59 427 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 027 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 785 €/an
Revenus locatifs : +10 298 €
Charges déductibles : -5 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38027.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 095 €(65% de 66 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 567 €/an
Calcul : 43 095 € × 3,636% = 1 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 298 €69 729 €4 285 €-59 431 €21 400 €38 031 €38 031 €
210 504 €5 672 €4 168 €4 831 €--33 200 €
310 714 €5 552 €4 047 €5 162 €--28 038 €
410 928 €5 427 €3 923 €5 501 €--22 537 €
511 147 €5 298 €3 794 €5 848 €--16 689 €
611 369 €5 166 €3 661 €6 204 €--10 485 €
711 597 €5 029 €3 524 €6 568 €--3 917 €
811 829 €4 887 €3 383 €6 942 €---
912 065 €4 741 €3 237 €7 325 €---
1012 307 €4 590 €3 086 €7 717 €---
1112 553 €4 434 €2 930 €8 119 €---
1212 804 €4 273 €2 769 €8 531 €---
1313 060 €4 107 €2 603 €8 953 €---
1413 321 €3 936 €2 432 €9 385 €---
1513 588 €3 759 €2 254 €9 829 €---
1613 859 €3 576 €2 072 €10 283 €---
1714 136 €3 387 €1 883 €10 749 €---
1814 419 €3 192 €1 688 €11 227 €---
1914 708 €2 991 €1 487 €11 716 €---
2015 002 €2 783 €1 279 €12 218 €---
2115 302 €2 569 €1 065 €12 733 €---
2215 608 €2 347 €843 €13 260 €---
2315 920 €2 119 €615 €13 801 €---
2416 238 €1 883 €379 €14 356 €---
2516 563 €1 639 €135 €14 924 €---
TOTAL329 837 €163 086 €61 542 €166 751 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 751 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 163 €-6 420 €+8 583 €
2+2 163 €0 €+2 163 €
3+2 163 €0 €+2 163 €
4+2 163 €0 €+2 163 €
5+2 163 €0 €+2 163 €
6+2 163 €0 €+2 163 €
7+2 163 €0 €+2 163 €
8+2 163 €+908 €+1 255 €
9+2 163 €+2 197 €-34 €
10+2 163 €+2 315 €-152 €
11+2 163 €+2 436 €-273 €
12+2 163 €+2 559 €-396 €
13+2 163 €+2 686 €-523 €
14+2 163 €+2 816 €-653 €
15+2 163 €+2 949 €-786 €
16+2 163 €+3 085 €-922 €
17+2 163 €+3 225 €-1 062 €
18+2 163 €+3 368 €-1 205 €
19+2 163 €+3 515 €-1 352 €
20+2 163 €+3 666 €-1 503 €
21+2 163 €+3 820 €-1 657 €
22+2 163 €+3 978 €-1 815 €
23+2 163 €+4 140 €-1 977 €
24+2 163 €+4 307 €-2 144 €
25+2 163 €+4 477 €-2 314 €
Total+54 075 €+50 025 €+4 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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