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Appartement 4 pièces 91 m²

Bien expiré
VilleValdoie (90)
Surface91m²
Coût Total142 200€
Loyer Annuel10 235€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 043,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 91 m²

LOUP BLANC Immobilier Belfort, vous présente à la vente, sur la commune de VALDOIE, au Paquis, un appartement T4 de 91m2.   Il se compose d'un hall d'entrée, d'une belle pièce de vie, de trois chambres, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bains et d'un WC séparé.   Les caractéristiques supplémentaires :   

  • Double vitrage PVC,  
  • Une place de stationnement privative,  
  • Chaudière individuelle gaz,  
  • Une cave.   L'avis de Dylan :   'Un appartement spacieux et lumineux, idéal pour une famille.' Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 91 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 624 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/04/2022

Consommation énergie primaire : 278 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 60 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 970 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Valdoie
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.663967, 6.840889
Total : 142 200€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 134 600€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10235€/an
Fourchette totale : 682€ - 1066€/mois
Fourchette annuelle : 8185€ - 12797€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 119,3 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 856 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-6 856€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-40 344€ (-39.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 053,00€
Coût de l'assurance :12 442,50€
Taxe foncière : 1 023,47€/an
Soit par mois : 85,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 852,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer la chaudière individuelle actuelle
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdoie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 235 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 078 €
Revenus locatifs : +10 235 €
Charges déductibles : -46 078 €
Résultat foncier Année 1 : -35 843 €(Déficit de 35 843 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 443 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 478 €/an
Revenus locatifs : +10 235 €
Charges déductibles : -6 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14443.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 235 €46 083 €4 962 €-35 848 €21 400 €14 448 €14 448 €
210 439 €6 353 €4 832 €4 086 €--10 362 €
310 648 €6 219 €4 698 €4 429 €--5 933 €
410 861 €6 080 €4 559 €4 781 €--1 152 €
511 078 €5 936 €4 415 €5 142 €---
611 300 €5 787 €4 266 €5 513 €---
711 526 €5 633 €4 112 €5 893 €---
811 756 €5 473 €3 952 €6 283 €---
911 992 €5 307 €3 786 €6 684 €---
1012 231 €5 136 €3 615 €7 096 €---
1112 476 €4 958 €3 437 €7 518 €---
1212 726 €4 774 €3 253 €7 952 €---
1312 980 €4 583 €3 062 €8 397 €---
1413 240 €4 385 €2 864 €8 854 €---
1513 504 €4 181 €2 659 €9 324 €---
1613 775 €3 969 €2 447 €9 806 €---
1714 050 €3 749 €2 228 €10 301 €---
1814 331 €3 521 €2 000 €10 810 €---
1914 618 €3 286 €1 764 €11 332 €---
2014 910 €3 041 €1 520 €11 869 €---
2115 208 €2 789 €1 267 €12 420 €---
2215 512 €2 527 €1 005 €12 986 €---
2315 823 €2 255 €734 €13 567 €---
2416 139 €1 974 €453 €14 165 €---
2516 462 €1 683 €162 €14 779 €---
TOTAL327 821 €149 682 €72 053 €178 138 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 149 €-6 420 €+8 569 €
2+2 149 €0 €+2 149 €
3+2 149 €0 €+2 149 €
4+2 149 €0 €+2 149 €
5+2 149 €+1 197 €+952 €
6+2 149 €+1 654 €+495 €
7+2 149 €+1 768 €+381 €
8+2 149 €+1 885 €+264 €
9+2 149 €+2 005 €+144 €
10+2 149 €+2 129 €+20 €
11+2 149 €+2 255 €-106 €
12+2 149 €+2 386 €-237 €
13+2 149 €+2 519 €-370 €
14+2 149 €+2 656 €-507 €
15+2 149 €+2 797 €-648 €
16+2 149 €+2 942 €-793 €
17+2 149 €+3 090 €-941 €
18+2 149 €+3 243 €-1 094 €
19+2 149 €+3 400 €-1 251 €
20+2 149 €+3 561 €-1 412 €
21+2 149 €+3 726 €-1 577 €
22+2 149 €+3 896 €-1 747 €
23+2 149 €+4 070 €-1 921 €
24+2 149 €+4 250 €-2 101 €
25+2 149 €+4 434 €-2 285 €
Total+53 725 €+53 442 €+283 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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