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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleAthis-Mons (91)
Surface80
Coût Total239 720
Loyer Annuel15 928
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 237,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m² - Appartement 4 pièces 80 m²

L'adresse Athis Mons vous propose un appartement de 80m² à remettre aux gout du jour situé dans une résidence de standing de 1970, à deux pas de la gare RER C reliant Paris en moins de 20 min. Les 80m² sont reparties en une entrée, un WC, un espace de rangement, une cuisine séparé pouvant être ouverte selon vos envies, un double séjour (possibilité 3e chambre), 2 belles chambres, dégagement, dressing et une salle de bain. Une place de stationnement extérieur ainsi qu'une cave vient compléter l'ensemble. Aucune procédure en cours. L'appartement est à remettre à votre goût afin d'exploiter pleinement tout son potentiel.

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/07/2026

Consommation énergie primaire : 318 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 940 € et 2 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Athis-Mons
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91200
Coordonnées : 48.710224, 2.375346
Total : 239 720
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 46 400
Valeur du bien : 225 400
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 16.59€/m²/mois
Fourchette : 14.23€ - 19.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1327€/mois
Loyer annuel estimé : 15928€/an
Fourchette totale : 1138€ - 1548€/mois
Fourchette annuelle : 13661€ - 18570€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 400,98 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 078
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-93 078 (-34.2%)
Marge achat-revente :32 358€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 174,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 234,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 640,76
Coût de l'assurance :17 979,00
Taxe foncière : 1 592,78€/an
Soit par mois : 132,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 327,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 367,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: environ 36 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant le tableau électrique et la mise à la terre
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:3 600
    Revêtement sol moderne: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant tableau électrique, mise à la terre et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Athis-Mons). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont basés sur les recherches effectuées et adaptés à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 327 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 928 €/an
Calcul : 1 327 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 720 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 521
Revenus locatifs : +15 928
Charges déductibles : -56 521
Résultat foncier Année 1 : -40 593(Déficit de 40 593 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 193
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 121 €/an
Revenus locatifs : +15 928
Charges déductibles : -10 121
Résultat foncier Années 2+ : 5 807 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19192.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 92856 5287 816-40 60121 400 €19 201 €19 201 €
216 2469 9187 6066 328--12 872 €
316 5719 7017 3896 871--6 001 €
416 9039 4767 1647 427---
517 2419 2446 9327 997---
617 5869 0046 6928 582---
717 9378 7566 4449 182---
818 2968 4996 1879 797---
918 6628 2345 92310 427---
1019 0357 9615 64911 074---
1119 4167 6785 36611 738---
1219 8047 3855 07312 419---
1320 2007 0834 77113 117---
1420 6046 7714 45913 834---
1521 0166 4484 13614 569---
1621 4376 1143 80215 323---
1721 8655 7693 45716 096---
1822 3035 4133 10116 890---
1922 7495 0452 73317 704---
2023 2044 6642 35218 540---
2123 6684 2711 95919 397---
2224 1413 8641 55220 277---
2324 6243 4441 13221 180---
2425 1173 01069822 107---
2525 6192 56124923 058---
TOTAL510 172216 839112 641293 33321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 333
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 928 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 345-6 420+9 765
2+3 3450+3 345
3+3 3450+3 345
4+3 345+428+2 917
5+3 345+2 399+946
6+3 345+2 575+770
7+3 345+2 754+591
8+3 345+2 939+406
9+3 345+3 128+217
10+3 345+3 322+23
11+3 345+3 521-176
12+3 345+3 726-381
13+3 345+3 935-590
14+3 345+4 150-805
15+3 345+4 371-1 026
16+3 345+4 597-1 252
17+3 345+4 829-1 484
18+3 345+5 067-1 722
19+3 345+5 311-1 966
20+3 345+5 562-2 217
21+3 345+5 819-2 474
22+3 345+6 083-2 738
23+3 345+6 354-3 009
24+3 345+6 632-3 287
25+3 345+6 917-3 572
Total+83 625+88 000+-4 375
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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