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A Vendre Maison en pierre de 118m² avec quatre pièces et terrasse couverte à Condom

Bien expiré
VilleCondom (32)
Surface118m²
Coût Total154 040€
Loyer Annuel9 833€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 805,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

A la Vente Maison de trois chambres dont une en rez-de-chaussée proche des commodités à pied L'entrée dessert une cuisine aménagée de 17 m² ouverte sur une agréable pièce de vie de 14 m². Le rez-de-chaussée comprend également une pièce de 12 m² actuellement utilisée comme chambre, ainsi qu'une salle d'eau avec WC, permettant une vie de plain-pied. Une véranda vient compléter cet espace et offre un agréable prolongement vers l'extérieur. À l'étage, un palier distribue un espace pouvant être aménagé en coin bibliothèque, bureau ou espace détente. Celui-ci mène à une première chambre de 10 m², à une salle de bain avec WC. Une seconde chambre de 24 m² bénéficiant d'un point d'eau, complète ce niveau. Cette dernière dispose d'un accès direct à une terrasse couverte. Cette maison de ville offre de multiples possibilités d'aménagement et une situation privilégiée, à quelques minutes à pied des commerces, services et commodités du centre-ville de Condom. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/283300.pdf

Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.957280, 0.371773
Total : 154 040€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 51 440€
Valeur du bien : 146 440€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9833€/an
Fourchette totale : 619€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 7429€ - 13014€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 107,14 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 643 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-35 643€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-23 397€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 815,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 812,78€
Coût de l'assurance :13 863,60€
Taxe foncière : 983,28€/an
Soit par mois : 81,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 819,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 440 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 440€
    Isolation toiture: 118 m² × 80€/m² = 9440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rafraîchissement cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant pose)
  • Peinture chambres:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condom (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 833 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 040 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 983 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 271 €
Revenus locatifs : +9 833 €
Charges déductibles : -58 271 €
Résultat foncier Année 1 : -48 438 €(Déficit de 48 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 038 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 831 €/an
Revenus locatifs : +9 833 €
Charges déductibles : -6 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27038.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 833 €58 276 €5 298 €-48 443 €21 400 €27 043 €27 043 €
210 029 €6 697 €5 159 €3 333 €--23 711 €
310 230 €6 553 €5 015 €3 677 €--20 033 €
410 435 €6 404 €4 866 €4 031 €--16 002 €
510 643 €6 249 €4 711 €4 394 €--11 608 €
610 856 €6 089 €4 551 €4 767 €--6 841 €
711 073 €5 924 €4 386 €5 150 €--1 691 €
811 295 €5 752 €4 214 €5 543 €---
911 521 €5 575 €4 037 €5 946 €---
1011 751 €5 391 €3 853 €6 360 €---
1111 986 €5 201 €3 663 €6 786 €---
1212 226 €5 004 €3 466 €7 222 €---
1312 470 €4 800 €3 262 €7 671 €---
1412 720 €4 588 €3 051 €8 131 €---
1512 974 €4 370 €2 832 €8 604 €---
1613 234 €4 143 €2 606 €9 090 €---
1713 498 €3 909 €2 371 €9 589 €---
1813 768 €3 666 €2 129 €10 102 €---
1914 044 €3 415 €1 877 €10 629 €---
2014 325 €3 155 €1 617 €11 170 €---
2114 611 €2 886 €1 348 €11 725 €---
2214 903 €2 607 €1 069 €12 297 €---
2315 201 €2 318 €780 €12 883 €---
2415 505 €2 019 €481 €13 486 €---
2515 815 €1 710 €172 €14 106 €---
TOTAL314 948 €166 698 €76 813 €148 250 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 250 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 065 €-6 420 €+8 485 €
2+2 065 €0 €+2 065 €
3+2 065 €0 €+2 065 €
4+2 065 €0 €+2 065 €
5+2 065 €0 €+2 065 €
6+2 065 €0 €+2 065 €
7+2 065 €0 €+2 065 €
8+2 065 €+1 155 €+910 €
9+2 065 €+1 784 €+281 €
10+2 065 €+1 908 €+157 €
11+2 065 €+2 036 €+29 €
12+2 065 €+2 167 €-102 €
13+2 065 €+2 301 €-236 €
14+2 065 €+2 439 €-374 €
15+2 065 €+2 581 €-516 €
16+2 065 €+2 727 €-662 €
17+2 065 €+2 877 €-812 €
18+2 065 €+3 031 €-966 €
19+2 065 €+3 189 €-1 124 €
20+2 065 €+3 351 €-1 286 €
21+2 065 €+3 518 €-1 453 €
22+2 065 €+3 689 €-1 624 €
23+2 065 €+3 865 €-1 800 €
24+2 065 €+4 046 €-1 981 €
25+2 065 €+4 232 €-2 167 €
Total+51 625 €+44 475 €+7 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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