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Maison à vendre

VilleQuimper (29)
Surface126m²
Coût Total208 001€
Loyer Annuel16 455€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 460 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 948,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Au coeur de Landudal, proche de Briec et de Quimper, maison des années 50 sur 3 étages. Beau salon/séjour, cusine indépendante, 4 chambres et 2 salle de bains, grand garage. Rénovation totale à prévoir. Belle opportunité ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Quimper
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29000
Coordonnées : 48.001602, -4.093934
Total : 208 001€
Prix d'acquisition : 119 460€
Travaux : 78 984€
Valeur du bien : 198 444€
Frais de notaire : 9 557€
Coût estimé : 9 557€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 13.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1371€/mois
Loyer annuel estimé : 16455€/an
Fourchette totale : 1078€ - 1745€/mois
Fourchette annuelle : 12934€ - 20934€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 334,97 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :294 206 €
Prix d'achat :119 460 €
Décote à l'achat :-174 746€ (-59.4%)
Marge achat-revente :86 205€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 001€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 076,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 745,46€
Coût de l'assurance :18 200,09€
Taxe foncière : 1 645,51€/an
Soit par mois : 137,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 371,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 213,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 984 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 084€
    Isolation combles: 126 m² × 84€/m² = 10584€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 100€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 18 m² × 60€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Quimper. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées à la région Bretagne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 984€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 455 €/an
Calcul : 1 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 001 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 984 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 071 €
Revenus locatifs : +16 455 €
Charges déductibles : -88 071 €
Résultat foncier Année 1 : -71 616 €(Déficit de 71 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 087 €/an
Revenus locatifs : +16 455 €
Charges déductibles : -9 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 368 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50215.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 649 €(65% de 119 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 824 €/an
Calcul : 77 649 € × 3,636% = 2 824 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 455 €88 078 €6 720 €-71 623 €21 400 €50 223 €50 223 €
216 784 €8 912 €6 539 €7 872 €--42 350 €
317 120 €8 724 €6 351 €8 395 €--33 955 €
417 462 €8 531 €6 157 €8 932 €--25 023 €
517 812 €8 330 €5 957 €9 481 €--15 542 €
618 168 €8 124 €5 750 €10 044 €--5 498 €
718 531 €7 910 €5 536 €10 621 €---
818 902 €7 689 €5 315 €11 213 €---
919 280 €7 461 €5 087 €11 819 €---
1019 665 €7 225 €4 851 €12 440 €---
1120 059 €6 981 €4 608 €13 077 €---
1220 460 €6 730 €4 356 €13 730 €---
1320 869 €6 470 €4 096 €14 399 €---
1421 286 €6 201 €3 827 €15 085 €---
1521 712 €5 923 €3 550 €15 789 €---
1622 146 €5 637 €3 263 €16 510 €---
1722 589 €5 340 €2 967 €17 249 €---
1823 041 €5 034 €2 661 €18 007 €---
1923 502 €4 718 €2 344 €18 784 €---
2023 972 €4 391 €2 017 €19 581 €---
2124 451 €4 053 €1 680 €20 398 €---
2224 940 €3 704 €1 331 €21 236 €---
2325 439 €3 344 €970 €22 095 €---
2425 948 €2 971 €598 €22 977 €---
2526 467 €2 587 €213 €23 880 €---
TOTAL527 061 €235 067 €96 745 €291 994 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 994 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 456 €-6 420 €+9 876 €
2+3 456 €0 €+3 456 €
3+3 456 €0 €+3 456 €
4+3 456 €0 €+3 456 €
5+3 456 €0 €+3 456 €
6+3 456 €0 €+3 456 €
7+3 456 €+1 537 €+1 919 €
8+3 456 €+3 364 €+92 €
9+3 456 €+3 546 €-90 €
10+3 456 €+3 732 €-276 €
11+3 456 €+3 923 €-467 €
12+3 456 €+4 119 €-663 €
13+3 456 €+4 320 €-864 €
14+3 456 €+4 526 €-1 070 €
15+3 456 €+4 737 €-1 281 €
16+3 456 €+4 953 €-1 497 €
17+3 456 €+5 175 €-1 719 €
18+3 456 €+5 402 €-1 946 €
19+3 456 €+5 635 €-2 179 €
20+3 456 €+5 874 €-2 418 €
21+3 456 €+6 119 €-2 663 €
22+3 456 €+6 371 €-2 915 €
23+3 456 €+6 629 €-3 173 €
24+3 456 €+6 893 €-3 437 €
25+3 456 €+7 164 €-3 708 €
Total+86 400 €+87 598 €+-1 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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