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Maison à vendre

VillePuylaroque (82)
Surface163m²
Coût Total178 092€
Loyer Annuel16 249€
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois+297€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 674,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Pas de cave

Dans le charmant village de Puylaroque, belle maison rénovée en pierre donnant sur une place offrant un beau panorama sur les vallons du Quercy caussadais. Le bien est composée d'une cuisine aménagée, 2 salons, salle à manger, 2 chambres, salle d'eau avec wc. A voir absolument Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Puylaroque
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82240
Coordonnées : 44.253016, 1.640206
Total : 178 092€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 59 400€
Valeur du bien : 169 300€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1354€/mois
Loyer annuel estimé : 16249€/an
Fourchette totale : 1098€ - 1670€/mois
Fourchette annuelle : 13172€ - 20045€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :942,66 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :153 653 €
Prix d'achat :109 900 €
Décote à l'achat :-43 753€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-24 439€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 921,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 834,18€
Coût de l'assurance :15 583,05€
Taxe foncière : 1 624,91€/an
Soit par mois : 135,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 354,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :296,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 335 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 400 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 000€
    Isolation combles: 163 m² × 80€/m² = 13040€, Main d'œuvre: 960€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€/chambre = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 249 €/an
Calcul : 1 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 092 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 396 €
Revenus locatifs : +16 249 €
Charges déductibles : -67 396 €
Résultat foncier Année 1 : -51 147 €(Déficit de 51 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 747 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 996 €/an
Revenus locatifs : +16 249 €
Charges déductibles : -7 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29747.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 249 €67 402 €5 754 €-51 153 €21 400 €29 753 €29 753 €
216 574 €7 847 €5 598 €8 727 €--21 026 €
316 906 €7 686 €5 438 €9 220 €--11 806 €
417 244 €7 520 €5 272 €9 724 €--2 082 €
517 588 €7 349 €5 100 €10 240 €---
617 940 €7 171 €4 923 €10 769 €---
718 299 €6 988 €4 740 €11 311 €---
818 665 €6 799 €4 551 €11 866 €---
919 038 €6 604 €4 356 €12 434 €---
1019 419 €6 402 €4 154 €13 017 €---
1119 808 €6 193 €3 945 €13 614 €---
1220 204 €5 978 €3 730 €14 226 €---
1320 608 €5 755 €3 507 €14 852 €---
1421 020 €5 525 €3 277 €15 495 €---
1521 440 €5 288 €3 039 €16 153 €---
1621 869 €5 042 €2 794 €16 827 €---
1722 306 €4 788 €2 540 €17 518 €---
1822 753 €4 526 €2 278 €18 226 €---
1923 208 €4 255 €2 007 €18 952 €---
2023 672 €3 976 €1 727 €19 696 €---
2124 145 €3 686 €1 438 €20 459 €---
2224 628 €3 388 €1 139 €21 240 €---
2325 121 €3 079 €831 €22 042 €---
2425 623 €2 760 €512 €22 863 €---
2526 136 €2 431 €183 €23 705 €---
TOTAL520 462 €198 440 €82 834 €322 022 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 412 €-6 420 €+9 832 €
2+3 412 €0 €+3 412 €
3+3 412 €0 €+3 412 €
4+3 412 €0 €+3 412 €
5+3 412 €+2 447 €+965 €
6+3 412 €+3 231 €+181 €
7+3 412 €+3 393 €+19 €
8+3 412 €+3 560 €-148 €
9+3 412 €+3 730 €-318 €
10+3 412 €+3 905 €-493 €
11+3 412 €+4 084 €-672 €
12+3 412 €+4 268 €-856 €
13+3 412 €+4 456 €-1 044 €
14+3 412 €+4 648 €-1 236 €
15+3 412 €+4 846 €-1 434 €
16+3 412 €+5 048 €-1 636 €
17+3 412 €+5 255 €-1 843 €
18+3 412 €+5 468 €-2 056 €
19+3 412 €+5 686 €-2 274 €
20+3 412 €+5 909 €-2 497 €
21+3 412 €+6 138 €-2 726 €
22+3 412 €+6 372 €-2 960 €
23+3 412 €+6 612 €-3 200 €
24+3 412 €+6 859 €-3 447 €
25+3 412 €+7 111 €-3 699 €
Total+85 300 €+96 607 €+-11 307 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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