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Maison 8 pièces 268 m²

VilleCouëron (44)
Surface268m²
Coût Total481 856€
Loyer Annuel37 736€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+336€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 374 978 €
Surface : 268 m²
Prix au m² : 1 399,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 268 m² - Néo-Bretonne de 8 pièces principales

Idéalement situé à 2 pas du centre de la Chabossière, cette maison de près de 300 m² n'attend qu'à dévoiler son plein potentiel ! Une pièce de vie de plus de 60 m², 2 chambres, 2 salles d'eau, cuisine aménagée et équipée, une salle de jeux, une salle de détente avec sauna, un bureau et une priscine d'intérieur. Proximité du bourg ! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 4.48% Référence annonce : 575-211 Date de réalisation du diagnostic : 19/05/2026 Prix hors honoraires : 358 900 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 180 € et 5 730 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Couëron
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44220
Coordonnées : 47.211075, -1.728900
Total : 481 856€
Prix d'acquisition : 374 978€
Travaux : 76 880€
Valeur du bien : 451 858€
Frais de notaire : 29 998€
Coût estimé : 29 998€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 268m²
Loyer prédit : 11.73€/m²/mois
Fourchette : 9.15€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 3145€/mois
Loyer annuel estimé : 37736€/an
Fourchette totale : 2453€ - 4032€/mois
Fourchette annuelle : 29433€ - 48382€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 133,93 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :839 893 €
Prix d'achat :374 978 €
Décote à l'achat :-464 915€ (-55.4%)
Marge achat-revente :358 037€ (42.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :481 856€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 353,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :140,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 493,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :224 120,95€
Coût de l'assurance :42 162,40€
Taxe foncière : 3 773,59€/an
Soit par mois : 314,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 144,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 808,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :336,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 268 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 268 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine à rafraîchir pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain légèrement datée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 55 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 880 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 580€
    Isolation toiture/combles: 268 m² × 60€/m² = 16080€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:25 500€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 750€ = 25500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Peinture salon:1 100€
    Peinture salon: 55 m² × 20€/m² = 1100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Couëron (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 55 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 145 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 736 €/an
Calcul : 3 145 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 481 856 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 686 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 893 €
Revenus locatifs : +37 736 €
Charges déductibles : -97 893 €
Résultat foncier Année 1 : -60 157 €(Déficit de 60 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 013 €/an
Revenus locatifs : +37 736 €
Charges déductibles : -21 013 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38756.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 374 978 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 243 736 €(65% de 374 978 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 863 €/an
Calcul : 243 736 € × 3,636% = 8 863 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 736 €97 908 €15 568 €-60 172 €21 400 €38 772 €38 772 €
238 491 €20 607 €15 147 €17 883 €--20 889 €
339 260 €20 173 €14 713 €19 088 €--1 801 €
440 046 €19 724 €14 264 €20 322 €---
540 847 €19 260 €13 800 €21 587 €---
641 664 €18 781 €13 320 €22 883 €---
742 497 €18 285 €12 825 €24 211 €---
843 347 €17 774 €12 314 €25 573 €---
944 214 €17 245 €11 785 €26 969 €---
1045 098 €16 699 €11 239 €28 399 €---
1146 000 €16 135 €10 674 €29 865 €---
1246 920 €15 552 €10 091 €31 368 €---
1347 858 €14 949 €9 489 €32 909 €---
1448 815 €14 327 €8 867 €34 489 €---
1549 792 €13 684 €8 224 €36 108 €---
1650 788 €13 019 €7 559 €37 768 €---
1751 803 €12 333 €6 873 €39 471 €---
1852 839 €11 624 €6 163 €41 216 €---
1953 896 €10 891 €5 431 €43 005 €---
2054 974 €10 134 €4 674 €44 840 €---
2156 074 €9 351 €3 891 €46 722 €---
2257 195 €8 543 €3 083 €48 652 €---
2358 339 €7 708 €2 248 €50 631 €---
2459 506 €6 845 €1 385 €52 660 €---
2560 696 €5 954 €494 €54 742 €---
TOTAL1 208 693 €437 503 €224 121 €771 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 771 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 736 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 925 €-6 420 €+14 345 €
2+7 925 €0 €+7 925 €
3+7 925 €0 €+7 925 €
4+7 925 €+5 556 €+2 369 €
5+7 925 €+6 476 €+1 449 €
6+7 925 €+6 865 €+1 060 €
7+7 925 €+7 263 €+662 €
8+7 925 €+7 672 €+253 €
9+7 925 €+8 091 €-166 €
10+7 925 €+8 520 €-595 €
11+7 925 €+8 960 €-1 035 €
12+7 925 €+9 411 €-1 486 €
13+7 925 €+9 873 €-1 948 €
14+7 925 €+10 347 €-2 422 €
15+7 925 €+10 832 €-2 907 €
16+7 925 €+11 331 €-3 406 €
17+7 925 €+11 841 €-3 916 €
18+7 925 €+12 365 €-4 440 €
19+7 925 €+12 902 €-4 977 €
20+7 925 €+13 452 €-5 527 €
21+7 925 €+14 017 €-6 092 €
22+7 925 €+14 596 €-6 671 €
23+7 925 €+15 189 €-7 264 €
24+7 925 €+15 798 €-7 873 €
25+7 925 €+16 423 €-8 498 €
Total+198 125 €+231 357 €+-33 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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