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Achat : Maison La Châtre-Langlin (36170)

VilleChâtre-Langlin (36)
Surface164
Coût Total161 060
Loyer Annuel12 160
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+59
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 542,68 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 164 m², 5 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, 831 m² de terrain, Cheminée, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Ancien presbytère. À découvrir dans un charmant petit village à proximité de Saint-Benoît-du-Sault, cette maison d’habitation pleine de potentiel séduira les amateurs de calme et d’authenticité

Cette propriété à rénover comprend au rez-de-chaussée, une agréable pièce de vie avec cheminée, idéale pour des moments conviviaux, ainsi que deux chambres, un hall d’entrée, un couloir, une salle d’eau avec Wc séparés.

L’étage se compose d’un couloir desservant deux chambres supplémentaires, d’un dégagement menant à une autre chambre ainsi qu’à une salle d’eau avec Wc sanibroyeur (travaux à prévoir suite à une fuite au niveau de la douche).

Un grenier au-dessus offre un espace de stockage complémentaire ou un potentiel d’aménagement selon vos envies.

Les dépendances viennent compléter l’ensemble : grange attenante, cellier, bûcher et petit toit attenant.

Cette propriété offre de belles possibilités pour une résidence principale ou une maison de campagne.

Ville : Châtre-Langlin
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36170
Coordonnées : 46.407780, 1.369960
Total : 161 060
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 64 940
Valeur du bien : 153 940
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12160€/an
Fourchette totale : 789€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 9474€ - 15609€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :531,2 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :87 117
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :+1 883 (+2.2%)
Marge achat-revente :-73 943€ (-84.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 831,30
Coût de l'assurance :14 092,75
Taxe foncière : 1 216,02€/an
Soit par mois : 101,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 013,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, travaux nécessaires suite à fuite
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, vérification électricité et revêtement sol
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 940(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 340
    Isolation combles: 164 m² × 60€/m² = 9840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€/fenêtre = 15000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:2 400
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre-Langlin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 160 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 060 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 286
Revenus locatifs : +12 160
Charges déductibles : -72 286
Résultat foncier Année 1 : -60 126(Déficit de 60 126 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 726
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 346 €/an
Revenus locatifs : +12 160
Charges déductibles : -7 346
Résultat foncier Années 2+ : 4 814 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38725.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 16072 2915 572-60 13121 400 €38 731 €38 731 €
212 4037 2055 4265 198--33 533 €
312 6527 0545 2755 597--27 936 €
412 9056 8985 1186 007--21 929 €
513 1636 7364 9566 427--15 502 €
613 4266 5684 7886 858--8 644 €
713 6946 3944 6147 300--1 344 €
813 9686 2144 4347 754---
914 2486 0284 2488 220---
1014 5335 8344 0558 698---
1114 8235 6353 8559 189---
1215 1205 4283 6489 692---
1315 4225 2133 43310 209---
1415 7314 9913 21110 739---
1516 0454 7612 98111 284---
1616 3664 5232 74311 843---
1716 6934 2772 49712 417---
1817 0274 0212 24113 006---
1917 3683 7571 97713 611---
2017 7153 4831 70314 232---
2118 0693 1991 42014 870---
2218 4312 9061 12615 525---
2318 7992 60282216 198---
2419 1752 28750716 889---
2519 5591 96118117 598---
TOTAL389 496190 26580 831199 23221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 232
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 554 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 554-6 420+8 974
2+2 5540+2 554
3+2 5540+2 554
4+2 5540+2 554
5+2 5540+2 554
6+2 5540+2 554
7+2 5540+2 554
8+2 554+1 923+631
9+2 554+2 466+88
10+2 554+2 609-55
11+2 554+2 757-203
12+2 554+2 908-354
13+2 554+3 063-509
14+2 554+3 222-668
15+2 554+3 385-831
16+2 554+3 553-999
17+2 554+3 725-1 171
18+2 554+3 902-1 348
19+2 554+4 083-1 529
20+2 554+4 270-1 716
21+2 554+4 461-1 907
22+2 554+4 658-2 104
23+2 554+4 859-2 305
24+2 554+5 067-2 513
25+2 554+5 279-2 725
Total+63 850+59 770+4 080
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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