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Appartement - 3 pièce(s) - 98 m²

Bien expiré
VillePau (64)
Surface98m²
Coût Total194 460€
Loyer Annuel12 314€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 448,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Découvrez cet appartement T3 spacieux de 90 m² situé au coeur de Pau, dans un quartier dynamique et agréable. Construit en 1960, cet appartement allie charme et confort moderne. Situé au premier étage d'un immeuble de sept étages, il bénéficie d'un accès facile grâce à un ascenseur.L'appartement se compose d'un vaste séjour lumineux, agrémenté d'une cheminée, qui s'ouvre sur un balcon orienté plein sud, offrant une vue imprenable sur les majestueuses Pyrénées. Imaginez-vous profiter de moments de détente sur ce balcon ensoleillé, tout en admirant le paysage. Les deux chambres, dont une particulièrement spacieuse, sont idéales pour accueillir votre famille ou vos amis.

La cuisine séparée est fonctionnelle et vous permettra de préparer de délicieux repas. Vous trouverez également une salle d'eau pratique et un dressing pour un rangement optimal. Le chauffage individuel au gaz, avec chaudière, garantit un confort thermique tout au long de l'année.Ce bien est situé à proximité de toutes les commodités nécessaires à votre quotidien. Vous trouverez des supermarchés tels que Campos et Intermarché Express à moins de 1500 mètres, ainsi que plusieurs boulangeries et pharmacies à proximité. Les établissements scolaires, y compris le Collège privé Saint-Maur, sont facilement accessibles, ce qui en fait un lieu de vie idéal pour les familles.Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un appartement spacieux et lumineux dans un cadre de vie agréable. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de ce bien !

Prix du bouquet : 142000.0 euros.

Numéro de mandat : 2518

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.304542, -0.340832
Total : 194 460€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 183 100€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1026€/mois
Loyer annuel estimé : 12314€/an
Fourchette totale : 808€ - 1304€/mois
Fourchette annuelle : 9691€ - 15646€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :948,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 003,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 138,81€
Coût de l'assurance :16 529,10€
Taxe foncière : 1 231,40€/an
Soit par mois : 102,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,67€/mois
Soit par an : 1 508,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 026,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 232,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-205,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière au gaz existante
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière au gaz: 1 chaudière × 5700€ = 5700€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 026 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 314 €/an
Calcul : 1 026 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 460 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 231 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 508 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 758 €
Revenus locatifs : +12 314 €
Charges déductibles : -50 758 €
Résultat foncier Année 1 : -38 444 €(Déficit de 38 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 658 €/an
Revenus locatifs : +12 314 €
Charges déductibles : -9 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 656 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17043.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 314 €50 764 €6 263 €-38 450 €21 400 €17 050 €17 050 €
212 560 €9 494 €6 094 €3 066 €--13 984 €
312 812 €9 319 €5 919 €3 492 €--10 492 €
413 068 €9 139 €5 738 €3 929 €--6 563 €
513 329 €8 952 €5 551 €4 377 €--2 186 €
613 596 €8 759 €5 358 €4 837 €---
713 868 €8 559 €5 159 €5 308 €---
814 145 €8 353 €4 953 €5 792 €---
914 428 €8 141 €4 740 €6 287 €---
1014 716 €7 921 €4 520 €6 796 €---
1115 011 €7 694 €4 293 €7 317 €---
1215 311 €7 459 €4 058 €7 852 €---
1315 617 €7 216 €3 816 €8 401 €---
1415 930 €6 966 €3 565 €8 964 €---
1516 248 €6 707 €3 307 €9 541 €---
1616 573 €6 440 €3 039 €10 133 €---
1716 905 €6 164 €2 763 €10 741 €---
1817 243 €5 879 €2 478 €11 364 €---
1917 587 €5 584 €2 183 €12 004 €---
2017 939 €5 279 €1 879 €12 660 €---
2118 298 €4 965 €1 564 €13 333 €---
2218 664 €4 640 €1 239 €14 024 €---
2319 037 €4 304 €904 €14 733 €---
2419 418 €3 957 €557 €15 461 €---
2519 806 €3 599 €198 €16 207 €---
TOTAL394 422 €216 254 €90 139 €178 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 314 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 586 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 586 €-6 420 €+9 006 €
2+2 586 €0 €+2 586 €
3+2 586 €0 €+2 586 €
4+2 586 €0 €+2 586 €
5+2 586 €0 €+2 586 €
6+2 586 €+795 €+1 791 €
7+2 586 €+1 592 €+994 €
8+2 586 €+1 737 €+849 €
9+2 586 €+1 886 €+700 €
10+2 586 €+2 039 €+547 €
11+2 586 €+2 195 €+391 €
12+2 586 €+2 356 €+230 €
13+2 586 €+2 520 €+66 €
14+2 586 €+2 689 €-103 €
15+2 586 €+2 862 €-276 €
16+2 586 €+3 040 €-454 €
17+2 586 €+3 222 €-636 €
18+2 586 €+3 409 €-823 €
19+2 586 €+3 601 €-1 015 €
20+2 586 €+3 798 €-1 212 €
21+2 586 €+4 000 €-1 414 €
22+2 586 €+4 207 €-1 621 €
23+2 586 €+4 420 €-1 834 €
24+2 586 €+4 638 €-2 052 €
25+2 586 €+4 862 €-2 276 €
Total+64 650 €+53 450 €+11 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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