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Maison 4 pièces 62 m²

Bien expiré
VillePré-en-Pail (53)
Surface62m²
Coût Total89 914€
Loyer Annuel4 754€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 920 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 676,13 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 62 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial LAÎNÉ-CARVILLE, notaire, SELAS à associé unique vous proposent : Maison de ville / village à vendre - PRE EN PAIL (53140)

Une maison d’habitation comprenant :

  • Au Rez-de-chaussée : une véranda, une cuisine aménagée et un placard, une extension sur le côté servant de salle à manger, un salon, une chambre, une salle d’eau, un wc
  • Au 1er étage : une chambre

Un terrain autour de la maison avec un garage et un verger

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude LAÎNÉ-CARVILLE, notaire, SELAS à associé unique - Notaires à Pré-en-Pail-Saint-Samson - N° SIRET : 92825453100017

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Surface : 62 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/11/2025 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pré-en-Pail
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53140
Coordonnées : 48.455400, -0.197271
Total : 89 914€
Prix d'acquisition : 41 920€
Travaux : 44 640€
Valeur du bien : 86 560€
Frais de notaire : 3 354€
Coût estimé : 3 354€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 4.96€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 396€/mois
Loyer annuel estimé : 4754€/an
Fourchette totale : 307€ - 510€/mois
Fourchette annuelle : 3689€ - 6125€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 914€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 464,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 678,19€
Coût de l'assurance :7 642,69€
Taxe foncière : 475,35€/an
Soit par mois : 39,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 396,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 503,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 640 €(720 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€/système = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 2500€/m² = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pré-en-Pail (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 754 €/an
Calcul : 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 914 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 314 €
Revenus locatifs : +4 754 €
Charges déductibles : -48 314 €
Résultat foncier Année 1 : -43 561 €(Déficit de 43 561 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 161 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 674 €/an
Revenus locatifs : +4 754 €
Charges déductibles : -3 674 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22160.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 41 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 248 €(65% de 41 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 991 €/an
Calcul : 27 248 € × 3,636% = 991 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 754 €48 317 €2 896 €-43 564 €21 400 €22 164 €22 164 €
24 849 €3 599 €2 818 €1 250 €--20 914 €
34 946 €3 518 €2 737 €1 428 €--19 486 €
45 044 €3 434 €2 653 €1 610 €--17 876 €
55 145 €3 348 €2 567 €1 798 €--16 078 €
65 248 €3 259 €2 477 €1 990 €--14 088 €
75 353 €3 166 €2 385 €2 187 €--11 901 €
85 460 €3 071 €2 290 €2 389 €--9 512 €
95 570 €2 973 €2 192 €2 597 €--6 915 €
105 681 €2 871 €2 090 €2 810 €--4 105 €
115 795 €2 766 €1 985 €3 029 €--1 077 €
125 910 €2 658 €1 876 €3 253 €---
136 029 €2 545 €1 764 €3 483 €---
146 149 €2 430 €1 649 €3 720 €---
156 272 €2 310 €1 529 €3 962 €---
166 398 €2 186 €1 405 €4 211 €---
176 526 €2 059 €1 278 €4 467 €---
186 656 €1 927 €1 146 €4 729 €---
196 789 €1 791 €1 009 €4 999 €---
206 925 €1 650 €869 €5 275 €---
217 064 €1 504 €723 €5 559 €---
227 205 €1 354 €573 €5 851 €---
237 349 €1 199 €418 €6 150 €---
247 496 €1 039 €257 €6 457 €---
257 646 €873 €92 €6 773 €---
TOTAL152 257 €105 845 €41 678 €46 413 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+998 €-6 420 €+7 418 €
2+998 €0 €+998 €
3+998 €0 €+998 €
4+998 €0 €+998 €
5+998 €0 €+998 €
6+998 €0 €+998 €
7+998 €0 €+998 €
8+998 €0 €+998 €
9+998 €0 €+998 €
10+998 €0 €+998 €
11+998 €0 €+998 €
12+998 €+976 €+22 €
13+998 €+1 045 €-47 €
14+998 €+1 116 €-118 €
15+998 €+1 189 €-191 €
16+998 €+1 263 €-265 €
17+998 €+1 340 €-342 €
18+998 €+1 419 €-421 €
19+998 €+1 500 €-502 €
20+998 €+1 583 €-585 €
21+998 €+1 668 €-670 €
22+998 €+1 755 €-757 €
23+998 €+1 845 €-847 €
24+998 €+1 937 €-939 €
25+998 €+2 032 €-1 034 €
Total+24 950 €+14 247 €+10 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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