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Maison à vendre

Bien expiré
VilleOucques (41)
Surface102.2m²
Coût Total144 052€
Loyer Annuel8 993€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 102.2 m²
Prix au m² : 777,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres

Maison de ville , proche des commodités, ou vous y trouverez boulangerie, superette, médecins, pharmacie, école, collège, associations. la maison se compose: cuisine aménagée, pièce à vivre, salle de bains, wc. A l'étage : palier, deux chambres, wc avec point d'eau. Grenier. Attenant à la maison pour une possibilité d' agrandissement ou pour mettre en location : une maisonnette à restaurer. Cave. Jardin non attenant à la maison. Le tout sur un terrain d'environ 271 m2.

79 500 euros. 75 000 euros + Honoraires de négo. : 4 500 euros (soit 6% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Oucques
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41290
Coordonnées : 47.821004, 1.295294
Total : 144 052€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 58 192€
Valeur du bien : 137 692€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102.2m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8993€/an
Fourchette totale : 602€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 7223€ - 11198€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 375 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 525 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-61 025€ (-43.4%)
Marge achat-revente :-3 527€ (-2.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 984,70€
Coût de l'assurance :12 604,55€
Taxe foncière : 899,33€/an
Soit par mois : 74,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102.2 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 102.2 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture usée dans les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 192 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 632€
    Isolation toiture/combles: 102.2 m² × 60€/m² = 6132€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 750€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 900€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 260€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oucques (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 032€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 993 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 052 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 192 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 431 €
Revenus locatifs : +8 993 €
Charges déductibles : -64 431 €
Résultat foncier Année 1 : -55 438 €(Déficit de 55 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 038 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 239 €/an
Revenus locatifs : +8 993 €
Charges déductibles : -6 239 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34037.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 993 €64 436 €4 840 €-55 442 €21 400 €34 042 €34 042 €
29 173 €6 115 €4 712 €3 058 €--30 984 €
39 357 €5 982 €4 579 €3 374 €--27 610 €
49 544 €5 845 €4 441 €3 699 €--23 911 €
59 735 €5 702 €4 299 €4 032 €--19 878 €
69 929 €5 555 €4 152 €4 374 €--15 504 €
710 128 €5 403 €3 999 €4 725 €--10 779 €
810 331 €5 245 €3 842 €5 085 €--5 694 €
910 537 €5 082 €3 679 €5 455 €--239 €
1010 748 €4 914 €3 510 €5 834 €---
1110 963 €4 739 €3 336 €6 224 €---
1211 182 €4 559 €3 155 €6 623 €---
1311 406 €4 372 €2 969 €7 034 €---
1411 634 €4 179 €2 775 €7 455 €---
1511 867 €3 979 €2 576 €7 887 €---
1612 104 €3 772 €2 369 €8 332 €---
1712 346 €3 558 €2 155 €8 787 €---
1812 593 €3 337 €1 934 €9 256 €---
1912 845 €3 108 €1 705 €9 736 €---
2013 102 €2 872 €1 468 €10 230 €---
2113 364 €2 627 €1 223 €10 737 €---
2213 631 €2 373 €970 €11 258 €---
2313 904 €2 111 €707 €11 793 €---
2414 182 €1 840 €436 €12 342 €---
2514 465 €1 559 €156 €12 906 €---
TOTAL288 059 €163 265 €69 985 €124 795 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 795 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 993 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 889 €-6 420 €+8 309 €
2+1 889 €0 €+1 889 €
3+1 889 €0 €+1 889 €
4+1 889 €0 €+1 889 €
5+1 889 €0 €+1 889 €
6+1 889 €0 €+1 889 €
7+1 889 €0 €+1 889 €
8+1 889 €0 €+1 889 €
9+1 889 €0 €+1 889 €
10+1 889 €+1 679 €+210 €
11+1 889 €+1 867 €+22 €
12+1 889 €+1 987 €-98 €
13+1 889 €+2 110 €-221 €
14+1 889 €+2 236 €-347 €
15+1 889 €+2 366 €-477 €
16+1 889 €+2 499 €-610 €
17+1 889 €+2 636 €-747 €
18+1 889 €+2 777 €-888 €
19+1 889 €+2 921 €-1 032 €
20+1 889 €+3 069 €-1 180 €
21+1 889 €+3 221 €-1 332 €
22+1 889 €+3 377 €-1 488 €
23+1 889 €+3 538 €-1 649 €
24+1 889 €+3 703 €-1 814 €
25+1 889 €+3 872 €-1 983 €
Total+47 225 €+37 438 €+9 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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