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Achat : Maison (04150)

VilleRevest-du-Bion (04)
Surface178m²
Coût Total298 840€
Loyer Annuel19 174€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 1 191,01 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminee, Garage, Salle de bain, Terrasse, Travaux

Sur la commune de Revest du Bion, maison de 248m2 bâtis dont 178 m2 habitables sur plus de 1500m2 de terrain clos. L'habitation se compose d'un séjour avec cheminée, une salle manger, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau ainsi qu'un appartement en rez de jardin avec pièce de vie avec coin cuisine, deux chambres et une salle de bains. Dépendances (60m2 environ): grand garage, buanderie et atelier Travaux de rafraîchissement à prévoir. Belle opportunité pour cette grande maison.

Ville : Revest-du-Bion
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04150
Coordonnées : 44.079990, 5.550000
Total : 298 840€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 69 880€
Valeur du bien : 281 880€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 12.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1598€/mois
Loyer annuel estimé : 19174€/an
Fourchette totale : 1181€ - 2161€/mois
Fourchette annuelle : 14174€ - 25936€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 908,55 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :339 722 €
Prix d'achat :212 000 €
Décote à l'achat :-127 722€ (-37.6%)
Marge achat-revente :40 882€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 484,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :87,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 572,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 620,37€
Coût de l'assurance :26 148,50€
Taxe foncière : 1 917,36€/an
Soit par mois : 159,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 597,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 731,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 812 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 880 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:11 180€
    Isolation toiture/combles: 178 m² × 60€/m² = 10680€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Revest-du-Bion (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 174 €/an
Calcul : 1 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 120 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 840 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 046 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 964 €
Revenus locatifs : +19 174 €
Charges déductibles : -82 964 €
Résultat foncier Année 1 : -63 790 €(Déficit de 63 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 084 €/an
Revenus locatifs : +19 174 €
Charges déductibles : -13 084 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 090 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42390.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 174 €82 973 €10 130 €-63 800 €21 400 €42 400 €42 400 €
219 557 €12 825 €9 862 €6 732 €--35 668 €
319 948 €12 548 €9 585 €7 400 €--28 268 €
420 347 €12 261 €9 298 €8 086 €--20 183 €
520 754 €11 964 €9 001 €8 790 €--11 393 €
621 169 €11 657 €8 694 €9 512 €--1 881 €
721 593 €11 339 €8 376 €10 253 €---
822 024 €11 010 €8 047 €11 014 €---
922 465 €10 670 €7 707 €11 795 €---
1022 914 €10 317 €7 354 €12 597 €---
1123 372 €9 953 €6 990 €13 420 €---
1223 840 €9 576 €6 612 €14 264 €---
1324 317 €9 185 €6 222 €15 132 €---
1424 803 €8 781 €5 818 €16 022 €---
1525 299 €8 363 €5 400 €16 936 €---
1625 805 €7 930 €4 967 €17 875 €---
1726 321 €7 482 €4 519 €18 839 €---
1826 848 €7 019 €4 056 €19 829 €---
1927 385 €6 539 €3 576 €20 845 €---
2027 932 €6 043 €3 080 €21 889 €---
2128 491 €5 530 €2 566 €22 961 €---
2229 061 €4 998 €2 035 €24 063 €---
2329 642 €4 448 €1 485 €25 194 €---
2430 235 €3 879 €916 €26 356 €---
2530 839 €3 290 €327 €27 549 €---
TOTAL614 135 €290 583 €146 620 €323 552 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 552 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 026 €-6 420 €+10 446 €
2+4 026 €0 €+4 026 €
3+4 026 €0 €+4 026 €
4+4 026 €0 €+4 026 €
5+4 026 €0 €+4 026 €
6+4 026 €0 €+4 026 €
7+4 026 €+2 512 €+1 514 €
8+4 026 €+3 304 €+722 €
9+4 026 €+3 539 €+487 €
10+4 026 €+3 779 €+247 €
11+4 026 €+4 026 €0 €
12+4 026 €+4 279 €-253 €
13+4 026 €+4 539 €-513 €
14+4 026 €+4 807 €-781 €
15+4 026 €+5 081 €-1 055 €
16+4 026 €+5 362 €-1 336 €
17+4 026 €+5 652 €-1 626 €
18+4 026 €+5 949 €-1 923 €
19+4 026 €+6 254 €-2 228 €
20+4 026 €+6 567 €-2 541 €
21+4 026 €+6 888 €-2 862 €
22+4 026 €+7 219 €-3 193 €
23+4 026 €+7 558 €-3 532 €
24+4 026 €+7 907 €-3 881 €
25+4 026 €+8 265 €-4 239 €
Total+100 650 €+97 066 €+3 584 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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