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Achat appartement

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface157m²
Coût Total329 480€
Loyer Annuel33 190€
Rentabilité10.07%
Cashflow/mois+749€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 500 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 1 519,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Cheminée, Surface de 157 m², 7 Pièces, 4 Chambres, Rez-de-chaussée, 2 Salles d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, 1 Box, Jardin, Travaux, Etat : à rénover

20 min gare du Val d'Argenteuil (bus dans la rue), proche écoles et commerces, dans petite copropriété à très faibles charges, appartement en duplex de 157.61 m² habitable offrant: grand séjour de plus de 50 m² avec cheminée, cuisine aménagée. A l'étage: 4 chambres, bureau et 2 salle d'eau . Sous-sol avec chaufferie, atelier et réserve. Garage et jardin privatif. Travaux de rafraichissement à prévoir Honoraires à la charge des vendeurs. Nombre de lots : 17 Lot n° 23 (279/ 1006èmes) - Lot n°33 (13/ 1006èmes) Montant moyen annuel de la quote-part de charges courantes : à venir Aucune procédure en cours menée sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 et de l'article L.615-6 du CCH.

Copropriété de 17 lots - dont 9 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.943280, 2.229920
Total : 329 480€
Prix d'acquisition : 238 500€
Travaux : 71 900€
Valeur du bien : 310 400€
Frais de notaire : 19 080€
Coût estimé : 19 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2766€/mois
Loyer annuel estimé : 33190€/an
Fourchette totale : 2188€ - 3496€/mois
Fourchette annuelle : 26255€ - 41957€/an
Rentabilité brute :10.07%
Fourchette de rentabilité :7.97% - 12.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 644,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :96,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 740,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 767,44€
Coût de l'assurance :28 829,50€
Taxe foncière : 3 318,97€/an
Soit par mois : 276,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 765,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 016,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :748,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau complètes
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec décoration vieillissante
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 900 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 4000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 200€
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 190 €/an
Calcul : 2 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 480 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 153 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 319 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 661 €
Revenus locatifs : +33 190 €
Charges déductibles : -87 661 €
Résultat foncier Année 1 : -54 471 €(Déficit de 54 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 761 €/an
Revenus locatifs : +33 190 €
Charges déductibles : -15 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 429 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33071.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 238 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 025 €(65% de 238 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 637 €/an
Calcul : 155 025 € × 3,636% = 5 637 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 190 €87 672 €11 300 €-54 482 €21 400 €33 082 €33 082 €
233 854 €15 475 €11 002 €18 379 €--14 703 €
334 531 €15 167 €10 695 €19 364 €---
435 221 €14 848 €10 376 €20 373 €---
535 926 €14 519 €10 046 €21 407 €---
636 644 €14 177 €9 705 €22 467 €---
737 377 €13 824 €9 352 €23 553 €---
838 125 €13 458 €8 986 €24 667 €---
938 887 €13 079 €8 607 €25 808 €---
1039 665 €12 687 €8 215 €26 978 €---
1140 458 €12 281 €7 809 €28 177 €---
1241 267 €11 861 €7 388 €29 407 €---
1342 093 €11 425 €6 953 €30 667 €---
1442 934 €10 975 €6 503 €31 959 €---
1543 793 €10 509 €6 036 €33 285 €---
1644 669 €10 026 €5 554 €34 643 €---
1745 562 €9 526 €5 054 €36 036 €---
1846 474 €9 009 €4 536 €37 465 €---
1947 403 €8 473 €4 001 €38 930 €---
2048 351 €7 918 €3 446 €40 433 €---
2149 318 €7 344 €2 872 €41 974 €---
2250 305 €6 750 €2 278 €43 555 €---
2351 311 €6 135 €1 662 €45 176 €---
2452 337 €5 498 €1 025 €46 839 €---
2553 384 €4 838 €366 €48 546 €---
TOTAL1 063 076 €347 471 €163 767 €715 605 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 715 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 970 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 970 €-6 420 €+13 390 €
2+6 970 €0 €+6 970 €
3+6 970 €+1 398 €+5 572 €
4+6 970 €+6 112 €+858 €
5+6 970 €+6 422 €+548 €
6+6 970 €+6 740 €+230 €
7+6 970 €+7 066 €-96 €
8+6 970 €+7 400 €-430 €
9+6 970 €+7 742 €-772 €
10+6 970 €+8 093 €-1 123 €
11+6 970 €+8 453 €-1 483 €
12+6 970 €+8 822 €-1 852 €
13+6 970 €+9 200 €-2 230 €
14+6 970 €+9 588 €-2 618 €
15+6 970 €+9 985 €-3 015 €
16+6 970 €+10 393 €-3 423 €
17+6 970 €+10 811 €-3 841 €
18+6 970 €+11 240 €-4 270 €
19+6 970 €+11 679 €-4 709 €
20+6 970 €+12 130 €-5 160 €
21+6 970 €+12 592 €-5 622 €
22+6 970 €+13 066 €-6 096 €
23+6 970 €+13 553 €-6 583 €
24+6 970 €+14 052 €-7 082 €
25+6 970 €+14 564 €-7 594 €
Total+174 250 €+214 682 €+-40 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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