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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface22m²
Coût Total38 240€
Loyer Annuel2 938€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 28 000 €
Surface : 22 m²
Prix au m² : 1 272,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

42000 - SAINT-ETIENNE - Impasse Montaud- 22.0 M² - APPARTEMENT a rénover entièrement

effiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement situé dans le centre-ville de Saint-Étienne, à proximité de toutes les commodités. Situé au 2ème étage et dernier étage

Appartement offrant 2 pièces + salle de bains le tout entièrement à rénover. (plomberie sanitaires éléctricité chauffage) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Irene Fayolle - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Saint-Étienne sous le n°988985388. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Total : 38 240€
Prix d'acquisition : 28 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 36 000€
Frais de notaire : 2 240€
Coût estimé : 2 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 22m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 245€/mois
Loyer annuel estimé : 2938€/an
Fourchette totale : 185€ - 323€/mois
Fourchette annuelle : 2224€ - 3882€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :38 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :186,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :10,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 197,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :17 725,54€
Coût de l'assurance :3 250,40€
Taxe foncière : 293,80€/an
Soit par mois : 24,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 244,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 221,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 637 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 22 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²) + 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture et réfection des murs dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, plomberie et électricité mises aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 245 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 938 €/an
Calcul : 245 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 38 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 130 €/an
Calcul : 11 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 654 €
Revenus locatifs : +2 938 €
Charges déductibles : -9 654 €
Résultat foncier Année 1 : -6 716 €(Déficit de 6 716 €)
Imputable sur revenu global : 6 716 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 654 €/an
Revenus locatifs : +2 938 €
Charges déductibles : -1 654 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 284 €/an
Prix d'achat du bien : 28 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 200 €(65% de 28 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 662 €/an
Calcul : 18 200 € × 3,636% = 662 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 938 €9 655 €1 232 €-6 718 €6 718 €--
22 997 €1 622 €1 198 €1 375 €---
33 057 €1 588 €1 164 €1 469 €---
43 118 €1 552 €1 128 €1 566 €---
53 180 €1 515 €1 092 €1 665 €---
63 244 €1 477 €1 054 €1 766 €---
73 309 €1 438 €1 014 €1 870 €---
83 375 €1 398 €974 €1 977 €---
93 442 €1 356 €932 €2 086 €---
103 511 €1 313 €889 €2 198 €---
113 581 €1 268 €844 €2 313 €---
123 653 €1 222 €798 €2 431 €---
133 726 €1 174 €750 €2 552 €---
143 801 €1 125 €701 €2 676 €---
153 877 €1 074 €650 €2 803 €---
163 954 €1 021 €598 €2 933 €---
174 033 €967 €543 €3 066 €---
184 114 €911 €487 €3 203 €---
194 196 €853 €429 €3 343 €---
204 280 €793 €369 €3 487 €---
214 366 €731 €308 €3 634 €---
224 453 €668 €244 €3 785 €---
234 542 €602 €178 €3 941 €---
244 633 €533 €109 €4 100 €---
254 726 €463 €39 €4 263 €---
TOTAL94 104 €36 321 €17 726 €57 783 €6 718 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 015 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+617 €-2 015 €+2 632 €
2+617 €+412 €+205 €
3+617 €+441 €+176 €
4+617 €+470 €+147 €
5+617 €+499 €+118 €
6+617 €+530 €+87 €
7+617 €+561 €+56 €
8+617 €+593 €+24 €
9+617 €+626 €-9 €
10+617 €+660 €-43 €
11+617 €+694 €-77 €
12+617 €+729 €-112 €
13+617 €+766 €-149 €
14+617 €+803 €-186 €
15+617 €+841 €-224 €
16+617 €+880 €-263 €
17+617 €+920 €-303 €
18+617 €+961 €-344 €
19+617 €+1 003 €-386 €
20+617 €+1 046 €-429 €
21+617 €+1 090 €-473 €
22+617 €+1 136 €-519 €
23+617 €+1 182 €-565 €
24+617 €+1 230 €-613 €
25+617 €+1 279 €-662 €
Total+15 425 €+17 335 €+-1 910 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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