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Vente appartement 4 pièces 107 m² Figeac (46100) - Superimmo

VilleFigeac (46)
Surface107m²
Coût Total141 106€
Loyer Annuel11 150€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 86 950 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 812,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nous vous proposons un grand appartement de 107m2 à rénover tout proche du centre ville de Figeac. Il se situe au 1er étage d'un bel immeuble, accessible via une belle cour et un escalier en bois. Belle hauteur sous plafond (3.1m), anciennes cheminées, parquet...il a gardé le charme des anciens appartements cossus du centre ville. Actuellement 4 pièces principales + cuisine. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr

Ville : Figeac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.608411, 2.030247
Total : 141 106€
Prix d'acquisition : 86 950€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 134 150€
Frais de notaire : 6 956€
Coût estimé : 6 956€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11150€/an
Fourchette totale : 753€ - 1147€/mois
Fourchette annuelle : 9035€ - 13760€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 681,25 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 894 €
Prix d'achat :86 950 €
Décote à l'achat :-92 944€ (-51.7%)
Marge achat-revente :38 788€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 106€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :52,91€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 752,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 779,19€
Coût de l'assurance :15 874,43€
Taxe foncière : 1 115,04€/an
Soit par mois : 92,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 845,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure normale et peinture légèrement vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ + Main d'œuvre: 900€ = 4900€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 × 1000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 11000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 12000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² + Main d'œuvre: 600€ = 3600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² + Main d'œuvre: 300€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Figeac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 150 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 106 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 701 €
Revenus locatifs : +11 150 €
Charges déductibles : -53 701 €
Résultat foncier Année 1 : -42 550 €(Déficit de 42 550 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 150 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 501 €/an
Revenus locatifs : +11 150 €
Charges déductibles : -6 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 650 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21150.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 518 €(65% de 86 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 055 €/an
Calcul : 56 518 € × 3,636% = 2 055 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 150 €53 705 €4 755 €-42 555 €21 400 €21 155 €21 155 €
211 373 €6 379 €4 629 €4 994 €--16 160 €
311 601 €6 249 €4 499 €5 352 €--10 808 €
411 833 €6 114 €4 364 €5 719 €--5 089 €
512 070 €5 974 €4 224 €6 096 €---
612 311 €5 830 €4 080 €6 481 €---
712 557 €5 680 €3 930 €6 877 €---
812 808 €5 525 €3 775 €7 283 €---
913 064 €5 365 €3 615 €7 699 €---
1013 326 €5 200 €3 450 €8 126 €---
1113 592 €5 028 €3 278 €8 564 €---
1213 864 €4 851 €3 101 €9 013 €---
1314 141 €4 668 €2 918 €9 474 €---
1414 424 €4 478 €2 728 €9 946 €---
1514 713 €4 282 €2 532 €10 431 €---
1615 007 €4 079 €2 329 €10 928 €---
1715 307 €3 869 €2 119 €11 439 €---
1815 613 €3 651 €1 901 €11 962 €---
1915 926 €3 426 €1 676 €12 499 €---
2016 244 €3 193 €1 443 €13 051 €---
2116 569 €2 953 €1 203 €13 616 €---
2216 900 €2 703 €953 €14 197 €---
2317 238 €2 446 €696 €14 793 €---
2417 583 €2 179 €429 €15 404 €---
2517 935 €1 903 €153 €16 032 €---
TOTAL357 151 €159 730 €68 779 €197 421 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 342 €-6 420 €+8 762 €
2+2 342 €0 €+2 342 €
3+2 342 €0 €+2 342 €
4+2 342 €0 €+2 342 €
5+2 342 €+302 €+2 040 €
6+2 342 €+1 944 €+398 €
7+2 342 €+2 063 €+279 €
8+2 342 €+2 185 €+157 €
9+2 342 €+2 310 €+32 €
10+2 342 €+2 438 €-96 €
11+2 342 €+2 569 €-227 €
12+2 342 €+2 704 €-362 €
13+2 342 €+2 842 €-500 €
14+2 342 €+2 984 €-642 €
15+2 342 €+3 129 €-787 €
16+2 342 €+3 278 €-936 €
17+2 342 €+3 432 €-1 090 €
18+2 342 €+3 589 €-1 247 €
19+2 342 €+3 750 €-1 408 €
20+2 342 €+3 915 €-1 573 €
21+2 342 €+4 085 €-1 743 €
22+2 342 €+4 259 €-1 917 €
23+2 342 €+4 438 €-2 096 €
24+2 342 €+4 621 €-2 279 €
25+2 342 €+4 810 €-2 468 €
Total+58 550 €+59 226 €+-676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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