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Achat appartement

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface45
Coût Total98 600
Loyer Annuel7 222
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-130
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 75 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence Orpi vous propose, en exclusivité, ce bel appartement déjà loué, situé au deuxième étage avec ascenseur d'une charmante copropriété.

Ce bien, sans travaux, est idéal pour les investisseurs. Érigé au cœur d'une copropriété prisée, calme et verdoyante, cet appartement, situé à quelques pas du centre-ville, est également desservi par tous les transports en commun.

Ce bien se compose de : Une entrée desservant un séjour avec un balcon, donnant sur un parc superbement entretenu et un très bel étang, une cuisine aménagée et équipée, une chambre spacieuse, ainsi qu'une salle d'eau avec wc. Un grenier, ainsi qu'un garage privatif, complètent la prestation.

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES :

  • Mode de chauffage collectif au gaz de ville,
  • Charges de copropriété mensuelles de 105 euros, comprenant l'eau, le chauffage, et l'entretien des parties communes,
  • Menuiseries en PVC double vitrage,
  • Taxe foncière de 1400 euros.
  • Loyer de 500 euros.

Vous cherchez un investissement sûr ? Aux portes du centre-ville de Soissons et de ses commerces ? Ne cherchez plus, vous venez de trouver !

À visiter sans tarder avec votre agence Orpi.

Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 2407

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.391060, 3.341690
Total : 98 600
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 17 600
Valeur du bien : 92 600
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 13.37€/m²/mois
Fourchette : 10.81€ - 16.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7222€/an
Fourchette totale : 487€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 8932€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 704,45
Coût de l'assurance :8 627,50
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 105,00€/mois
Soit par an : 1 260,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 601,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 600(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:500
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 222 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 600 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 260 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 778
Revenus locatifs : +7 222
Charges déductibles : -23 778
Résultat foncier Année 1 : -16 556(Déficit de 16 556 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 856
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 178 €/an
Revenus locatifs : +7 222
Charges déductibles : -6 178
Résultat foncier Années 2+ : 1 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5856.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 22223 7813 176-16 55910 700 €5 859 €5 859 €
27 3666 0953 0901 271--4 588 €
37 5146 0063 0011 507--3 081 €
47 6645 9152 9091 749--1 331 €
57 8175 8202 8151 997---
67 9735 7222 7172 251---
78 1335 6212 6162 512---
88 2965 5162 5112 779---
98 4615 4082 4033 053---
108 6315 2972 2923 334---
118 8035 1822 1773 621---
128 9795 0632 0583 917---
139 1594 9401 9354 219---
149 3424 8131 8084 529---
159 5294 6821 6774 847---
169 7204 5461 5415 173---
179 9144 4061 4015 508---
1810 1124 2621 2565 851---
1910 3144 1121 1076 202---
2010 5213 9589536 563---
2110 7313 7987936 933---
2210 9463 6336287 312---
2311 1653 4634587 701---
2411 3883 2872828 101---
2511 6163 1061018 510---
TOTAL231 315138 43245 70492 88310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 883
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 517-3 210+4 727
2+1 5170+1 517
3+1 5170+1 517
4+1 5170+1 517
5+1 517+200+1 317
6+1 517+675+842
7+1 517+754+763
8+1 517+834+683
9+1 517+916+601
10+1 517+1 000+517
11+1 517+1 086+431
12+1 517+1 175+342
13+1 517+1 266+251
14+1 517+1 359+158
15+1 517+1 454+63
16+1 517+1 552-35
17+1 517+1 652-135
18+1 517+1 755-238
19+1 517+1 861-344
20+1 517+1 969-452
21+1 517+2 080-563
22+1 517+2 194-677
23+1 517+2 310-793
24+1 517+2 430-913
25+1 517+2 553-1 036
Total+37 925+27 865+10 060
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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