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Achat : Maison (16590)

VilleBrie (16)
Surface110m²
Coût Total153 900€
Loyer Annuel11 140€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 945,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 6 pièces, 1 chambre, 825 m² de terrain, Cave, Structure/extérieur en bon état

Maison en pierre d’environ 110 m², implantée sur une belle parcelle de 825 m², offrant un fort potentiel de rénovation. Le bien dispose de beaux volumes et du charme de l’ancien, avec murs en pierre et espaces permettant d’imaginer un intérieur chaleureux et personnalisé. Une dépendance d’environ 90 m² complète la propriété et offre de nombreuses possibilités : atelier, stockage ou aménagement selon votre projet et les autorisations nécessaires. Des travaux importants sont à prévoir, notamment concernant la charpente et la couverture, ainsi qu’une rénovation intérieure. Un investissement financier conséquent doit donc être anticipé. Un bien idéal pour les amateurs de rénovation à la recherche d’une propriété en pierre avec près de 200 m² bâtis au total et de belles possibilités d’évolution. A visiter sans attendre !! Prix de vente : 104 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Séverine BOULESTEIX, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGOULEME sous le numéro 838517019

Ville : Brie
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16590
Coordonnées : 45.736445, 0.240565
Total : 153 900€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 41 580€
Valeur du bien : 145 580€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11140€/an
Fourchette totale : 759€ - 1136€/mois
Fourchette annuelle : 9106€ - 13629€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 659,09 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :182 500 €
Prix d'achat :104 000 €
Décote à l'achat :-78 500€ (-43.0%)
Marge achat-revente :28 600€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :61,56€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 827,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 001,67€
Coût de l'assurance :18 468,00€
Taxe foncière : 1 113,98€/an
Soit par mois : 92,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 928,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 580 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 600€
    Isolation combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 140 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 243 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 900 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 114 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 675 €
Revenus locatifs : +11 140 €
Charges déductibles : -48 675 €
Résultat foncier Année 1 : -37 535 €(Déficit de 37 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 095 €/an
Revenus locatifs : +11 140 €
Charges déductibles : -7 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 045 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16135.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 140 €48 680 €5 248 €-37 540 €21 400 €16 140 €16 140 €
211 363 €6 962 €5 109 €4 401 €--11 740 €
311 590 €6 819 €4 966 €4 771 €--6 968 €
411 822 €6 670 €4 818 €5 151 €--1 817 €
512 058 €6 517 €4 664 €5 541 €---
612 299 €6 358 €4 505 €5 941 €---
712 545 €6 194 €4 341 €6 352 €---
812 796 €6 023 €4 171 €6 773 €---
913 052 €5 847 €3 995 €7 205 €---
1013 313 €5 665 €3 812 €7 648 €---
1113 579 €5 476 €3 623 €8 103 €---
1213 851 €5 281 €3 428 €8 570 €---
1314 128 €5 079 €3 226 €9 049 €---
1414 411 €4 869 €3 017 €9 541 €---
1514 699 €4 653 €2 800 €10 046 €---
1614 993 €4 429 €2 576 €10 564 €---
1715 293 €4 197 €2 344 €11 096 €---
1815 598 €3 956 €2 104 €11 642 €---
1915 910 €3 708 €1 855 €12 203 €---
2016 229 €3 451 €1 598 €12 778 €---
2116 553 €3 184 €1 332 €13 369 €---
2216 884 €2 909 €1 056 €13 976 €---
2317 222 €2 623 €771 €14 599 €---
2417 566 €2 328 €475 €15 238 €---
2517 918 €2 022 €170 €15 895 €---
TOTAL356 813 €163 899 €76 002 €192 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 140 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 339 €-6 420 €+8 759 €
2+2 339 €0 €+2 339 €
3+2 339 €0 €+2 339 €
4+2 339 €0 €+2 339 €
5+2 339 €+1 117 €+1 222 €
6+2 339 €+1 782 €+557 €
7+2 339 €+1 906 €+433 €
8+2 339 €+2 032 €+307 €
9+2 339 €+2 161 €+178 €
10+2 339 €+2 294 €+45 €
11+2 339 €+2 431 €-92 €
12+2 339 €+2 571 €-232 €
13+2 339 €+2 715 €-376 €
14+2 339 €+2 862 €-523 €
15+2 339 €+3 014 €-675 €
16+2 339 €+3 169 €-830 €
17+2 339 €+3 329 €-990 €
18+2 339 €+3 493 €-1 154 €
19+2 339 €+3 661 €-1 322 €
20+2 339 €+3 833 €-1 494 €
21+2 339 €+4 011 €-1 672 €
22+2 339 €+4 193 €-1 854 €
23+2 339 €+4 380 €-2 041 €
24+2 339 €+4 572 €-2 233 €
25+2 339 €+4 769 €-2 430 €
Total+58 475 €+57 874 €+601 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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