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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCrozon (29)
Surface278.6m²
Coût Total447 036€
Loyer Annuel33 589€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 200 €
Surface : 278.6 m²
Prix au m² : 1 217,52 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 7 chambres, Sans vis-à-vis, Pas de balcon

Idéalement situé dans le centre bourg et sans aucun vis à vis, ce spacieux duplex se compose au premier étage d'une agréable pièce de vie, 4 chambres, une salle de bains et un WC. Et comprend au deuxième étage, un salon, une salle à manger, une cuisine aménagée, 3 chambres et WC; grenier aménageable. Cet appartement vous propose un grand potentiel pour tous vos projets: habitation familiale spacieuse, découpe en deux, trois voire quatre appartements individuels, logements style chambres d'hôte. ..une belle opportunité à saisir! Petite copropriété de six lots, 446 EUR charges annuelles. Etat des risques disponible à l'agence.

Ville : Crozon
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29160
Coordonnées : 48.303145, -4.536767
Total : 447 036€
Prix d'acquisition : 339 200€
Travaux : 80 700€
Valeur du bien : 419 900€
Frais de notaire : 27 136€
Coût estimé : 27 136€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 278.6m²
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2799€/mois
Loyer annuel estimé : 33589€/an
Fourchette totale : 2226€ - 3519€/mois
Fourchette annuelle : 26714€ - 42233€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 188,39 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :888 285 €
Prix d'achat :339 200 €
Décote à l'achat :-549 085€ (-61.8%)
Marge achat-revente :441 249€ (49.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :447 036€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 214,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :130,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 344,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :217 183,24€
Coût de l'assurance :39 115,65€
Taxe foncière : 3 358,88€/an
Soit par mois : 279,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 37,17€/mois
Soit par an : 446,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 799,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 661,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 278.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 700 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Menuiseries:23 900€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22 400€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 900€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€ = 4 200€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 7 chambres × 30€ = 2 100€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 800€ = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Crozon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 589 €/an
Calcul : 2 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 447 036 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 565 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 359 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 075 €
Revenus locatifs : +33 589 €
Charges déductibles : -101 075 €
Résultat foncier Année 1 : -67 487 €(Déficit de 67 487 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 087 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 375 €/an
Revenus locatifs : +33 589 €
Charges déductibles : -20 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 213 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46086.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 480 €(65% de 339 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 017 €/an
Calcul : 220 480 € × 3,636% = 8 017 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 589 €101 090 €15 020 €-67 501 €21 400 €46 101 €46 101 €
234 261 €19 991 €14 622 €14 270 €--31 832 €
334 946 €19 578 €14 209 €15 367 €--16 464 €
435 645 €19 152 €13 782 €16 493 €---
536 358 €18 710 €13 341 €17 648 €---
637 085 €18 253 €12 884 €18 832 €---
737 826 €17 781 €12 411 €20 046 €---
838 583 €17 292 €11 922 €21 291 €---
939 355 €16 786 €11 416 €22 569 €---
1040 142 €16 263 €10 893 €23 879 €---
1140 945 €15 721 €10 352 €25 223 €---
1241 763 €15 161 €9 792 €26 602 €---
1342 599 €14 582 €9 212 €28 017 €---
1443 451 €13 982 €8 613 €29 468 €---
1544 320 €13 362 €7 993 €30 958 €---
1645 206 €12 721 €7 351 €32 485 €---
1746 110 €12 057 €6 687 €34 053 €---
1847 032 €11 370 €6 001 €35 662 €---
1947 973 €10 660 €5 291 €37 313 €---
2048 933 €9 925 €4 556 €39 007 €---
2149 911 €9 165 €3 796 €40 746 €---
2250 909 €8 379 €3 009 €42 531 €---
2351 928 €7 565 €2 195 €44 363 €---
2452 966 €6 723 €1 354 €46 243 €---
2554 025 €5 852 €483 €48 173 €---
TOTAL1 075 860 €432 121 €217 183 €643 739 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 643 739 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 054 €-6 420 €+13 474 €
2+7 054 €0 €+7 054 €
3+7 054 €0 €+7 054 €
4+7 054 €+9 €+7 045 €
5+7 054 €+5 294 €+1 760 €
6+7 054 €+5 649 €+1 405 €
7+7 054 €+6 014 €+1 040 €
8+7 054 €+6 387 €+667 €
9+7 054 €+6 771 €+283 €
10+7 054 €+7 164 €-110 €
11+7 054 €+7 567 €-513 €
12+7 054 €+7 981 €-927 €
13+7 054 €+8 405 €-1 351 €
14+7 054 €+8 841 €-1 787 €
15+7 054 €+9 287 €-2 233 €
16+7 054 €+9 746 €-2 692 €
17+7 054 €+10 216 €-3 162 €
18+7 054 €+10 699 €-3 645 €
19+7 054 €+11 194 €-4 140 €
20+7 054 €+11 702 €-4 648 €
21+7 054 €+12 224 €-5 170 €
22+7 054 €+12 759 €-5 705 €
23+7 054 €+13 309 €-6 255 €
24+7 054 €+13 873 €-6 819 €
25+7 054 €+14 452 €-7 398 €
Total+176 350 €+193 122 €+-16 772 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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