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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface59
Coût Total94 700
Loyer Annuel6 263
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 084,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

APPARTEMENT T3 AVEC GARAGE ET BALCONS

SAINT-ÉTIENNE – Montplaisir

Venez découvrir cet appartement T3 traversant et lumineux d’une surface habitable de 58 m². Situé à Saint-Etienne sur le secteur Montplaisir au sein d'une copropriété calme et entretenue.

Il se compose d’un hall d’entrée, d’un séjour et d'une cuisine séparée, de deux chambres, d’une salle d’eau et d’un WC indépendant. L’appartement dispose également de deux balcons, offrant une belle luminosité. Rafraichissement à prévoir.

Un garage et une cave complètent ce bien.

Caractéristiques complémentaires :

  • Copropriété sécurisée et bien entretenue (Pas de travaux à prévoir au sein de cette dernière)
  • Volets roulants électriques
  • Chauffage collectif au gaz
  • DPE : E (Réalisé en Mai 2025)

Prix : 64 000€ FAI

Environnement calme et agréable, à proximité immédiate des transports, commerces et écoles.

Idéal primo-accédant ou investisseur – Secteur recherché de Montplaisir.

Certaines images ont été optimisées à l’aide d’intelligence artificielle afin d’illustrer des propositions d’aménagement et de mieux valoriser le potentiel des espaces.

N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite !

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.435290, 4.412300
Total : 94 700
Prix d'acquisition : 64 000
Travaux : 25 580
Valeur du bien : 89 580
Frais de notaire : 5 120
Coût estimé : 5 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6263€/an
Fourchette totale : 387€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 4645€ - 8444€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 495,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 705,32
Coût de l'assurance :8 286,25
Taxe foncière : 626,30€/an
Soit par mois : 52,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 521,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-235,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (chaudière gaz à condensation) pour remplacer le chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 580(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage (PVC): 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Cuisine:480
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 263 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 700 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 626 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 218
Revenus locatifs : +6 263
Charges déductibles : -32 218
Résultat foncier Année 1 : -25 955(Déficit de 25 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 555
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 638 €/an
Revenus locatifs : +6 263
Charges déductibles : -6 638
Résultat foncier Années 2+ : -375 €/an(Déficit de 375 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4554.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 26332 2213 163-25 95821 400 €4 558 €4 558 €
26 3886 5573 079-168168 €-4 558 €
36 5166 4702 99247--4 511 €
46 6466 3792 902267--4 244 €
56 7796 2862 808493--3 751 €
66 9156 1902 712725--3 026 €
77 0536 0902 612963--2 063 €
87 1945 9872 5091 207--856 €
97 3385 8802 4031 458---
107 4855 7702 2921 715---
117 6355 6562 1781 979---
127 7875 5382 0602 249---
137 9435 4161 9382 527---
148 1025 2901 8122 812---
158 2645 1591 6813 105---
168 4295 0241 5463 405---
178 5984 8841 4063 714---
188 7704 7401 2624 030---
198 9454 5901 1124 355---
209 1244 4369584 688---
219 3074 2767985 031---
229 4934 1106335 382---
239 6833 9394615 743---
249 8763 7622856 114---
2510 0743 5791016 494---
TOTAL200 607158 22945 70542 37721 568Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 471
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 377
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 315-6 420+7 735
2+1 315-51+1 366
3+1 3150+1 315
4+1 3150+1 315
5+1 3150+1 315
6+1 3150+1 315
7+1 3150+1 315
8+1 3150+1 315
9+1 315+180+1 135
10+1 315+514+801
11+1 315+594+721
12+1 315+675+640
13+1 315+758+557
14+1 315+844+471
15+1 315+931+384
16+1 315+1 022+293
17+1 315+1 114+201
18+1 315+1 209+106
19+1 315+1 306+9
20+1 315+1 407-92
21+1 315+1 509-194
22+1 315+1 615-300
23+1 315+1 723-408
24+1 315+1 834-519
25+1 315+1 948-633
Total+32 875+12 713+20 162
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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