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A vendre type 4 13014 MARSEILLE le canet très grande terrasse vue mer

Bien expiré
VilleMarseille 14e (13)
Surface83m²
Coût Total190 880€
Loyer Annuel12 369€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-291€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 686,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

ERA vous propose en exclusivité cet appartement de 83m², situé au dernier étage, avec une superbe terrasse de 41 m² offrant une vue imprenable sur la mer. Dès l'entrée, vous serez séduit par ses volumes et son exceptionnel espace extérieur. L'appartement se compose d'un hall d'entrée desservant un vaste salon/séjour lumineux de 32 m², d'une cuisine à aménager selon vos envies, de deux chambres, d'un dressing, avec la possibilité de créer une troisième chambre. Ce bien représente une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant personnaliser leur futur logement. Des travaux sont à prévoir, laissant libre cours à votre imagination. Vous profiterez également de deux caves, offrant un espace de rangement supplémentaire. Les photos présentent une projection d'aménagement réalisée à l'aide de l'I.A. et sont non contractuelles.. Prix : 140 000 € Frais agence inclus Copropriété de 24 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2826.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/71216.pdf

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.325498, 5.373662
Total : 190 880€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 39 680€
Valeur du bien : 179 680€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12369€/an
Fourchette totale : 843€ - 1260€/mois
Fourchette annuelle : 10117€ - 15122€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 240,72 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 980 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :+37 020€ (+35.9%)
Marge achat-revente :-87 900€ (-85.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,72€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 982,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 691,59€
Coût de l'assurance :14 316,00€
Taxe foncière : 1 236,89€/an
Soit par mois : 103,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 235,50€/mois
Soit par an : 2 826,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 030,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 321,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-290,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire de 273 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à aménager selon vos envies
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 32 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 680 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds salon: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 369 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 880 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 826 €/an
Calcul : 236 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 533 €
Revenus locatifs : +12 369 €
Charges déductibles : -50 533 €
Résultat foncier Année 1 : -38 164 €(Déficit de 38 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 853 €/an
Revenus locatifs : +12 369 €
Charges déductibles : -10 853 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 516 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16764.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 369 €50 539 €6 224 €-38 171 €21 400 €16 771 €16 771 €
212 616 €10 692 €6 056 €1 924 €--14 846 €
312 869 €10 519 €5 883 €2 350 €--12 496 €
413 126 €10 340 €5 704 €2 786 €--9 710 €
513 389 €10 155 €5 520 €3 233 €--6 477 €
613 656 €9 964 €5 328 €3 692 €--2 785 €
713 929 €9 766 €5 131 €4 163 €---
814 208 €9 562 €4 927 €4 646 €---
914 492 €9 351 €4 716 €5 141 €---
1014 782 €9 133 €4 498 €5 649 €---
1115 078 €8 908 €4 273 €6 170 €---
1215 379 €8 675 €4 040 €6 704 €---
1315 687 €8 435 €3 799 €7 252 €---
1416 000 €8 186 €3 550 €7 815 €---
1516 321 €7 929 €3 293 €8 392 €---
1616 647 €7 663 €3 028 €8 984 €---
1716 980 €7 389 €2 753 €9 591 €---
1817 319 €7 105 €2 469 €10 215 €---
1917 666 €6 812 €2 176 €10 854 €---
2018 019 €6 508 €1 873 €11 511 €---
2118 380 €6 195 €1 560 €12 184 €---
2218 747 €5 871 €1 236 €12 876 €---
2319 122 €5 537 €901 €13 585 €---
2419 505 €5 191 €555 €14 314 €---
2519 895 €4 834 €198 €15 061 €---
TOTAL396 180 €245 260 €89 692 €150 920 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 597 €-6 420 €+9 017 €
2+2 597 €0 €+2 597 €
3+2 597 €0 €+2 597 €
4+2 597 €0 €+2 597 €
5+2 597 €0 €+2 597 €
6+2 597 €0 €+2 597 €
7+2 597 €+414 €+2 183 €
8+2 597 €+1 394 €+1 203 €
9+2 597 €+1 542 €+1 055 €
10+2 597 €+1 695 €+902 €
11+2 597 €+1 851 €+746 €
12+2 597 €+2 011 €+586 €
13+2 597 €+2 176 €+421 €
14+2 597 €+2 344 €+253 €
15+2 597 €+2 518 €+79 €
16+2 597 €+2 695 €-98 €
17+2 597 €+2 877 €-280 €
18+2 597 €+3 064 €-467 €
19+2 597 €+3 256 €-659 €
20+2 597 €+3 453 €-856 €
21+2 597 €+3 655 €-1 058 €
22+2 597 €+3 863 €-1 266 €
23+2 597 €+4 076 €-1 479 €
24+2 597 €+4 294 €-1 697 €
25+2 597 €+4 518 €-1 921 €
Total+64 925 €+45 276 €+19 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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