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A vendre type 4 13014 MARSEILLE le canet très grande terrasse vue mer

VilleMarseille 14e (13)
Surface83
Coût Total190 880
Loyer Annuel12 369
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-291
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 686,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

ERA vous propose en exclusivité cet appartement de 83m², situé au dernier étage, avec une superbe terrasse de 41 m² offrant une vue imprenable sur la mer. Dès l'entrée, vous serez séduit par ses volumes et son exceptionnel espace extérieur. L'appartement se compose d'un hall d'entrée desservant un vaste salon/séjour lumineux de 32 m², d'une cuisine à aménager selon vos envies, de deux chambres, d'un dressing, avec la possibilité de créer une troisième chambre. Ce bien représente une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant personnaliser leur futur logement. Des travaux sont à prévoir, laissant libre cours à votre imagination. Vous profiterez également de deux caves, offrant un espace de rangement supplémentaire. Les photos présentent une projection d'aménagement réalisée à l'aide de l'I.A. et sont non contractuelles.. Prix : 140 000 € Frais agence inclus Copropriété de 24 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2826.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/71216.pdf

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.325498, 5.373662
Total : 190 880
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 39 680
Valeur du bien : 179 680
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12369€/an
Fourchette totale : 843€ - 1260€/mois
Fourchette annuelle : 10117€ - 15122€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 240,72 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 980
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :+37 020 (+35.9%)
Marge achat-revente :-87 900€ (-85.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,72€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 982,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 691,59
Coût de l'assurance :14 316,00
Taxe foncière : 1 236,89€/an
Soit par mois : 103,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 235,50€/mois
Soit par an : 2 826,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 030,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 321,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-290,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire de 273 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à aménager selon vos envies
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 32 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 680(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 280
    Peinture murs et plafonds salon: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 369 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 880 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 826 €/an
Calcul : 236 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 533
Revenus locatifs : +12 369
Charges déductibles : -50 533
Résultat foncier Année 1 : -38 164(Déficit de 38 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 764
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 853 €/an
Revenus locatifs : +12 369
Charges déductibles : -10 853
Résultat foncier Années 2+ : 1 516 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16764.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 36950 5396 224-38 17121 400 €16 771 €16 771 €
212 61610 6926 0561 924--14 846 €
312 86910 5195 8832 350--12 496 €
413 12610 3405 7042 786--9 710 €
513 38910 1555 5203 233--6 477 €
613 6569 9645 3283 692--2 785 €
713 9299 7665 1314 163---
814 2089 5624 9274 646---
914 4929 3514 7165 141---
1014 7829 1334 4985 649---
1115 0788 9084 2736 170---
1215 3798 6754 0406 704---
1315 6878 4353 7997 252---
1416 0008 1863 5507 815---
1516 3217 9293 2938 392---
1616 6477 6633 0288 984---
1716 9807 3892 7539 591---
1817 3197 1052 46910 215---
1917 6666 8122 17610 854---
2018 0196 5081 87311 511---
2118 3806 1951 56012 184---
2218 7475 8711 23612 876---
2319 1225 53790113 585---
2419 5055 19155514 314---
2519 8954 83419815 061---
TOTAL396 180245 26089 692150 92021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 920
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 597-6 420+9 017
2+2 5970+2 597
3+2 5970+2 597
4+2 5970+2 597
5+2 5970+2 597
6+2 5970+2 597
7+2 597+414+2 183
8+2 597+1 394+1 203
9+2 597+1 542+1 055
10+2 597+1 695+902
11+2 597+1 851+746
12+2 597+2 011+586
13+2 597+2 176+421
14+2 597+2 344+253
15+2 597+2 518+79
16+2 597+2 695-98
17+2 597+2 877-280
18+2 597+3 064-467
19+2 597+3 256-659
20+2 597+3 453-856
21+2 597+3 655-1 058
22+2 597+3 863-1 266
23+2 597+4 076-1 479
24+2 597+4 294-1 697
25+2 597+4 518-1 921
Total+64 925+45 276+19 649
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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