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Appartement 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleRillieux-la-Pape (69)
Surface84
Coût Total239 920
Loyer Annuel12 989
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-421
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 130,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 84 m² - Appartement T4 de 84 m² à Rillieux-la-Pape

Cet appartement T4 de 84 m2 situé au 6ème étage d'une résidence avec ascenseur à Rillieux-la-Pape offre une belle pièce de vie prolongée par un balcon filant exposé Sud-Est, ainsi que trois chambres et une salle de bains avec WC séparé. Une cave vient compléter ce bien.

La cuisine équipée avec cellier est ouverte sur un double séjour lumineux, agrémenté de deux baies vitrées donnant accès au balcon filant, dont une des chambres bénéficie également. L'appartement dispose de rangements intégrés, d'un chauffage au sol collectif urbain, dans un immeuble bien entretenu .

Les commerces de proximité et les lignes de bus JD62, JD972, JD201, C2 et Z14 sont facilement accessibles, tout comme la gare de Rillieux/Sathonay située à environ 2 km (environ 5 minutes en voiture). Pour les familles, l'École élémentaire Les Charmilles se trouve à environ 300 m, le Groupe scolaire Les Alagniers à environ 600 m et l'École Saint Charles à environ 600 m également.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 937 €
  • Charges de copropriété : 170 €
  • DPE : D
  • Mode de chauffage : collectif urbain
  • Mode de distribution de l'eau chaude : urbain

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : 8381f23c-7198-4132-b32f-fe284b Date de réalisation du diagnostic : 06/08/2020 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 2040 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rillieux-la-Pape
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69140
Coordonnées : 45.820988, 4.909194
Total : 239 920
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 46 600
Valeur du bien : 225 600
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 12.89€/m²/mois
Fourchette : 10.43€ - 15.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12989€/an
Fourchette totale : 876€ - 1338€/mois
Fourchette annuelle : 10510€ - 16052€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 185,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :69,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 255,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 793,25
Coût de l'assurance :20 993,00
Taxe foncière : 937,00€/an
Soit par mois : 78,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 082,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 503,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-421,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif urbain
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Vérification du système de distribution d'eau chaude urbaine
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 400
    Vérification système chauffage collectif: 1 système = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation complète 3 chambres: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:1 200
    Vérification système eau chaude: 1 système = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rillieux-la-Pape. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts ont été adaptés selon la région, avec un coefficient de 1.2 appliqué pour les travaux dans cette zone.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 400✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 989 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 920 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 423
Revenus locatifs : +12 989
Charges déductibles : -58 423
Résultat foncier Année 1 : -45 434(Déficit de 45 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 034
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 823 €/an
Revenus locatifs : +12 989
Charges déductibles : -11 823
Résultat foncier Années 2+ : 1 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24033.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 98958 4308 014-45 44121 400 €24 041 €24 041 €
213 24911 6177 8001 632--22 410 €
313 51411 3967 5802 117--20 292 €
413 78411 1687 3512 616--17 676 €
514 06010 9327 1153 128--14 549 €
614 34110 6886 8713 653--10 896 €
714 62810 4356 6184 192--6 703 €
814 92010 1746 3574 746--1 957 €
915 2199 9046 0875 315---
1015 5239 6245 8085 899---
1115 8339 3355 5186 498---
1216 1509 0365 2197 114---
1316 4738 7274 9107 746---
1416 8038 4074 5908 396---
1517 1398 0764 2599 062---
1617 4817 7343 9179 747---
1717 8317 3803 56310 451---
1818 1887 0143 19711 174---
1918 5516 6352 81811 916---
2018 9226 2432 42712 679---
2119 3015 8382 02213 463---
2219 6875 4191 60314 268---
2320 0814 9861 16915 095---
2420 4824 53872115 945---
2520 8924 07425716 818---
TOTAL416 039257 811115 793158 22821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 228
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 728-6 420+9 148
2+2 7280+2 728
3+2 7280+2 728
4+2 7280+2 728
5+2 7280+2 728
6+2 7280+2 728
7+2 7280+2 728
8+2 7280+2 728
9+2 728+1 007+1 721
10+2 728+1 770+958
11+2 728+1 949+779
12+2 728+2 134+594
13+2 728+2 324+404
14+2 728+2 519+209
15+2 728+2 719+9
16+2 728+2 924-196
17+2 728+3 135-407
18+2 728+3 352-624
19+2 728+3 575-847
20+2 728+3 804-1 076
21+2 728+4 039-1 311
22+2 728+4 280-1 552
23+2 728+4 528-1 800
24+2 728+4 783-2 055
25+2 728+5 045-2 317
Total+68 200+47 468+20 732
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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