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Maison 3 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleBallée (53)
Surface108m²
Coût Total107 080€
Loyer Annuel7 992€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 481,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans le centre d'un village dynamique, à proximité des commerces et de l'école, sur une parcelle entourée de mur de 190 m2, à l'abri de tous les regards, je vous propose cet ancien commerce avec très beau potentiel composé de : Au RDC : Ancien magasin, cuisine, cellier, WC et arrière-cuisine. Au 1er : 2 belles chambres sur tomettes et une salle de douche avec WC. pour finir, un grenier isolé au sol sur la moitié. Travaux de réhabilitation à prévoir, mais très beau potentiel. Idéal pour un investisseur ou primo accédants.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 52 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Pierre-Luc ZIEMNIAK - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Laval sous le numéro 505 285 932

Ville : Ballée
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53340
Coordonnées : 47.931233, -0.425645
Total : 107 080€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 50 920€
Valeur du bien : 102 920€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 6.17€/m²/mois
Fourchette : 4.83€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7992€/an
Fourchette totale : 521€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6258€ - 10206€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 567,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 085,09€
Coût de l'assurance :9 101,80€
Taxe foncière : 799,15€/an
Soit par mois : 66,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie pour l'ensemble de la maison.
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 920 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 320€
    Isolation combles: 108 m² × 40€/m² = 4320€ (pose incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (électricité mise aux normes incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 992 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 722 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 080 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 805 €
Revenus locatifs : +7 992 €
Charges déductibles : -55 805 €
Résultat foncier Année 1 : -47 814 €(Déficit de 47 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 885 €/an
Revenus locatifs : +7 992 €
Charges déductibles : -4 885 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26413.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 992 €55 809 €3 726 €-47 817 €21 400 €26 417 €26 417 €
28 151 €4 791 €3 628 €3 360 €--23 057 €
38 314 €4 691 €3 527 €3 624 €--19 434 €
48 481 €4 586 €3 423 €3 894 €--15 539 €
58 650 €4 478 €3 315 €4 172 €--11 367 €
68 823 €4 366 €3 203 €4 457 €--6 910 €
79 000 €4 250 €3 087 €4 750 €--2 160 €
89 180 €4 130 €2 967 €5 050 €---
99 363 €4 005 €2 842 €5 358 €---
109 551 €3 876 €2 713 €5 674 €---
119 742 €3 743 €2 580 €5 999 €---
129 936 €3 604 €2 441 €6 332 €---
1310 135 €3 461 €2 298 €6 674 €---
1410 338 €3 313 €2 150 €7 025 €---
1510 545 €3 159 €1 996 €7 386 €---
1610 756 €3 000 €1 837 €7 756 €---
1710 971 €2 835 €1 672 €8 136 €---
1811 190 €2 664 €1 501 €8 526 €---
1911 414 €2 487 €1 324 €8 927 €---
2011 642 €2 304 €1 141 €9 338 €---
2111 875 €2 114 €951 €9 761 €---
2212 112 €1 917 €754 €10 195 €---
2312 355 €1 714 €551 €10 641 €---
2412 602 €1 503 €340 €11 099 €---
2512 854 €1 284 €121 €11 569 €---
TOTAL255 971 €134 086 €54 085 €121 885 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 992 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 678 €-6 420 €+8 098 €
2+1 678 €0 €+1 678 €
3+1 678 €0 €+1 678 €
4+1 678 €0 €+1 678 €
5+1 678 €0 €+1 678 €
6+1 678 €0 €+1 678 €
7+1 678 €0 €+1 678 €
8+1 678 €+867 €+811 €
9+1 678 €+1 607 €+71 €
10+1 678 €+1 702 €-24 €
11+1 678 €+1 800 €-122 €
12+1 678 €+1 900 €-222 €
13+1 678 €+2 002 €-324 €
14+1 678 €+2 108 €-430 €
15+1 678 €+2 216 €-538 €
16+1 678 €+2 327 €-649 €
17+1 678 €+2 441 €-763 €
18+1 678 €+2 558 €-880 €
19+1 678 €+2 678 €-1 000 €
20+1 678 €+2 801 €-1 123 €
21+1 678 €+2 928 €-1 250 €
22+1 678 €+3 058 €-1 380 €
23+1 678 €+3 192 €-1 514 €
24+1 678 €+3 330 €-1 652 €
25+1 678 €+3 471 €-1 793 €
Total+41 950 €+36 566 €+5 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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