Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface57m²
Coût Total199 880€
Loyer Annuel17 974€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 3 157,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, calme, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

94130 Nogent sur Marne - DANS UNE RESIDENCE SERVICES SENIORS, 2 pièces d'une surface de 59,38m2 ,traversant avec balcon, calme et ensoleillé, vue sur le jardin privatif de la résidence. Il comprend une entrée avec placard, un séjour donnant sur le balcon, une cuisine séparée, une chambre avec placard, une salle d'eau, wc séparés. Une cave est associée à ce bien.

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.840941, 2.488476
Nogent-sur-Marne
RER A
Total : 199 880€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 5 480€
Valeur du bien : 185 480€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 26.28€/m²/mois
Fourchette : 21.60€ - 31.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1498€/mois
Loyer annuel estimé : 17974€/an
Fourchette totale : 1231€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 14772€ - 21871€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 724,13 €/m²
Basé sur :632 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :326 275 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-146 275€ (-44.8%)
Marge achat-revente :126 395€ (38.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :991,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :58,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 049,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 427,35€
Coût de l'assurance :17 489,50€
Taxe foncière : 1 797,43€/an
Soit par mois : 149,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 497,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 199,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :298,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre avec peinture vieillissante.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 480 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (comprenant douche, lavabo, WC, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Peinture chambre:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Les travaux de chauffage, menuiseries et eau chaude n'ont pas été chiffrés car aucun remplacement n'est nécessaire selon le DPE. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 974 €/an
Calcul : 1 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 880 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 706 €
Revenus locatifs : +17 974 €
Charges déductibles : -14 706 €
Résultat foncier Année 1 : 3 268 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 226 €/an
Revenus locatifs : +17 974 €
Charges déductibles : -9 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 748 €/an
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 974 €14 713 €6 736 €3 261 €---
218 334 €9 054 €6 557 €9 280 €---
318 700 €8 869 €6 372 €9 831 €---
419 074 €8 678 €6 181 €10 396 €---
519 456 €8 480 €5 983 €10 976 €---
619 845 €8 276 €5 779 €11 569 €---
720 242 €8 064 €5 567 €12 178 €---
820 647 €7 845 €5 348 €12 802 €---
921 060 €7 618 €5 121 €13 442 €---
1021 481 €7 384 €4 887 €14 097 €---
1121 911 €7 141 €4 644 €14 770 €---
1222 349 €6 890 €4 393 €15 459 €---
1322 796 €6 630 €4 133 €16 166 €---
1423 252 €6 361 €3 864 €16 890 €---
1523 717 €6 083 €3 586 €17 633 €---
1624 191 €5 796 €3 299 €18 395 €---
1724 675 €5 498 €3 001 €19 177 €---
1825 168 €5 190 €2 693 €19 978 €---
1925 672 €4 871 €2 374 €20 800 €---
2026 185 €4 542 €2 045 €21 644 €---
2126 709 €4 201 €1 704 €22 508 €---
2227 243 €3 848 €1 351 €23 395 €---
2327 788 €3 482 €985 €24 305 €---
2428 344 €3 105 €608 €25 239 €---
2528 911 €2 714 €217 €26 197 €---
TOTAL575 722 €165 333 €97 427 €410 390 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 410 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 775 €+978 €+2 797 €
2+3 775 €+2 784 €+991 €
3+3 775 €+2 949 €+826 €
4+3 775 €+3 119 €+656 €
5+3 775 €+3 293 €+482 €
6+3 775 €+3 471 €+304 €
7+3 775 €+3 653 €+122 €
8+3 775 €+3 841 €-66 €
9+3 775 €+4 032 €-257 €
10+3 775 €+4 229 €-454 €
11+3 775 €+4 431 €-656 €
12+3 775 €+4 638 €-863 €
13+3 775 €+4 850 €-1 075 €
14+3 775 €+5 067 €-1 292 €
15+3 775 €+5 290 €-1 515 €
16+3 775 €+5 519 €-1 744 €
17+3 775 €+5 753 €-1 978 €
18+3 775 €+5 994 €-2 219 €
19+3 775 €+6 240 €-2 465 €
20+3 775 €+6 493 €-2 718 €
21+3 775 €+6 753 €-2 978 €
22+3 775 €+7 019 €-3 244 €
23+3 775 €+7 292 €-3 517 €
24+3 775 €+7 572 €-3 797 €
25+3 775 €+7 859 €-4 084 €
Total+94 375 €+123 117 €+-28 742 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →