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Maison de famille

Bien expiré
VilleNérondes (18)
Surface227m²
Coût Total190 622€
Loyer Annuel17 048€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 030 €
Surface : 227 m²
Prix au m² : 519,96 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur du village avec tout commerce et école, charmante maison comprenant une entrée, bureau 16M² une cuisine 11.5M² avec garde-manger, avec accès à un abri, ainsi que la cour intérieure et terrasse, une salle à manger 15 M², un salon 27M² un WC séparé à l'étage. 5 chambres 16/13.5/16/12/17.5M² une salle d'eau 8 M² un grenier isolé pouvant être aménagé 70M² à l'extérieur, un garage 21M² avec étage, un second garage 25M² avec étage et une dépendance 11M².Cette maison offre un cadre de vie agréable, idéal pour une famille. Ne manquez pas cette opportunité unique ! Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, veuillez me contacter Arnaud Delcroix Agent Commercial inscrit au RSAC de Bourges sous le N° 903609535 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Nérondes
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18350
Coordonnées : 46.997980, 2.817277
Total : 190 622€
Prix d'acquisition : 118 030€
Travaux : 63 150€
Valeur du bien : 181 180€
Frais de notaire : 9 442€
Coût estimé : 9 442€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227m²
Loyer prédit : 6.26€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1421€/mois
Loyer annuel estimé : 17048€/an
Fourchette totale : 1099€ - 1836€/mois
Fourchette annuelle : 13191€ - 22034€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 11.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :629,41 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 876 €
Prix d'achat :118 030 €
Décote à l'achat :-24 846€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-47 746€ (-33.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 622€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 984,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 662,14€
Coût de l'assurance :16 202,87€
Taxe foncière : 1 704,85€/an
Soit par mois : 142,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 420,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 127,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :293,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet (27 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 150 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 300€
    Isolation combles: 70 m² × 90€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 750€ = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 350€
    Rafraîchissement salon: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Pose parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nérondes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 421 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 048 €/an
Calcul : 1 421 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 622 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 656 €
Revenus locatifs : +17 048 €
Charges déductibles : -71 656 €
Résultat foncier Année 1 : -54 607 €(Déficit de 54 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 207 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 506 €/an
Revenus locatifs : +17 048 €
Charges déductibles : -8 506 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33207.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 030 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 720 €(65% de 118 030 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 790 €/an
Calcul : 76 720 € × 3,636% = 2 790 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 048 €71 662 €6 159 €-54 613 €21 400 €33 213 €33 213 €
217 389 €8 345 €5 992 €9 044 €--24 169 €
317 737 €8 173 €5 820 €9 564 €--14 605 €
418 092 €7 996 €5 643 €10 096 €--4 509 €
518 454 €7 812 €5 459 €10 642 €---
618 823 €7 623 €5 270 €11 200 €---
719 199 €7 427 €5 074 €11 773 €---
819 583 €7 224 €4 871 €12 359 €---
919 975 €7 015 €4 662 €12 960 €---
1020 375 €6 799 €4 446 €13 575 €---
1120 782 €6 576 €4 223 €14 206 €---
1221 198 €6 345 €3 992 €14 853 €---
1321 622 €6 107 €3 754 €15 515 €---
1422 054 €5 861 €3 508 €16 193 €---
1522 495 €5 606 €3 253 €16 889 €---
1622 945 €5 343 €2 990 €17 602 €---
1723 404 €5 072 €2 719 €18 332 €---
1823 872 €4 791 €2 438 €19 081 €---
1924 349 €4 501 €2 148 €19 848 €---
2024 836 €4 202 €1 849 €20 635 €---
2125 333 €3 892 €1 539 €21 441 €---
2225 840 €3 573 €1 220 €22 267 €---
2326 357 €3 242 €889 €23 114 €---
2426 884 €2 901 €548 €23 983 €---
2527 421 €2 548 €195 €24 873 €---
TOTAL546 068 €210 636 €88 662 €335 431 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 580 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 580 €-6 420 €+10 000 €
2+3 580 €0 €+3 580 €
3+3 580 €0 €+3 580 €
4+3 580 €0 €+3 580 €
5+3 580 €+1 840 €+1 740 €
6+3 580 €+3 360 €+220 €
7+3 580 €+3 532 €+48 €
8+3 580 €+3 708 €-128 €
9+3 580 €+3 888 €-308 €
10+3 580 €+4 073 €-493 €
11+3 580 €+4 262 €-682 €
12+3 580 €+4 456 €-876 €
13+3 580 €+4 654 €-1 074 €
14+3 580 €+4 858 €-1 278 €
15+3 580 €+5 067 €-1 487 €
16+3 580 €+5 280 €-1 700 €
17+3 580 €+5 500 €-1 920 €
18+3 580 €+5 724 €-2 144 €
19+3 580 €+5 954 €-2 374 €
20+3 580 €+6 190 €-2 610 €
21+3 580 €+6 432 €-2 852 €
22+3 580 €+6 680 €-3 100 €
23+3 580 €+6 934 €-3 354 €
24+3 580 €+7 195 €-3 615 €
25+3 580 €+7 462 €-3 882 €
Total+89 500 €+100 629 €+-11 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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