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Vente maison 4 pièces 80 m² Craponne-sur-Arzon (43500) - Superimmo

Bien expiré
VilleCraponne-sur-Arzon (43)
Surface80
Coût Total136 900
Loyer Annuel6 036
Rentabilité4.41%
Cashflow/mois-275
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 812,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cet ensemble immobilier offre un fort potentiel de rénovation et de nombreux projets d'aménagement possibles. La maison principale se compose actuellement d'une ancienne cuisine, cave au rez de chaussée, 3 chambres et une salle d'eau à l'étage. L'ensemble nécessite une rénovation complète : absence d'isolation, menuiseries en simple vitrage, absence de système de chauffage et travaux de modernisation à prévoir. Le bien est complété par : Une ancienne écurie d'environ 60 m2. Une grange située au-dessus, avec une ouverture à reprendre. Une ancienne maison indépendante de plus de 30 m2 au sol, à réhabiliter entièrement. Cet ensemble de caractère séduira les amateurs de pierre et les porteurs de projets à la recherche d'un bien offrant de belles possibilités d'agrandissement et de valorisation, dans un environnement paisible à proximité immédiate des commodités. Contactez-moi pour une visite, Nelly Oullion au O6 68 78 18 O8, agent commercial entrepreneur individuel (RSAC 818 530 560) SAS FF Immobilier Conseils 33 boulevard Maréchal Fayolle, 3000 Le Puy-en-Velay Gérant : M. Faure Guillaume Numéro de carte professionnelle CPI 4302 2021 000 000 001 CCI de la Haute-Loire valable jusqu’au 11/04/2027. Cette annonce vous est proposée par Oullion Nelly - - NoRSAC: 818530560, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Le Puy-en-Velay Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frAfficher plus

Ville : Craponne-sur-Arzon
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43500
Total : 136 900
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 66 700
Valeur du bien : 131 700
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 6.29€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 8.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 503€/mois
Loyer annuel estimé : 6036€/an
Fourchette totale : 382€ - 663€/mois
Fourchette annuelle : 4581€ - 7954€/an
Rentabilité brute :4.41%
Fourchette de rentabilité :3.35% - 5.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :600 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 000
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :+17 000 (+35.4%)
Marge achat-revente :-88 900€ (-185.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 367,49
Coût de l'assurance :11 978,75
Taxe foncière : 603,62€/an
Soit par mois : 50,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 503,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Bien ancien nécessitant une rénovation complète, souvent associé à une classe énergétique G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, carrelage au sol et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Assurer la sécurité sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 700(834 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 200
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ + Plomberie: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + Plomberie: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 800
    Vérification et mise à jour tuyauterie: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Craponne-sur-Arzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 036 €/an
Calcul : 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 900 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 555
Revenus locatifs : +6 036
Charges déductibles : -72 555
Résultat foncier Année 1 : -66 519(Déficit de 66 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 119
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 855 €/an
Revenus locatifs : +6 036
Charges déductibles : -5 855
Résultat foncier Années 2+ : 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45118.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 03672 5594 777-66 52321 400 €45 123 €45 123 €
26 1575 7354 652422--44 701 €
36 2805 6064 523674--44 027 €
46 4065 4724 389934--43 093 €
56 5345 3334 2511 200--41 893 €
66 6645 1904 1071 474--40 419 €
76 7985 0413 9591 756--38 662 €
86 9344 8873 8052 046--36 616 €
97 0724 7283 6452 345--34 271 €
107 2144 5633 4802 651--31 620 €
117 3584 3913 3092 967--28 653 €
127 5054 2143 1313 291---
137 6554 0302 9483 625---
147 8083 8402 7573 968---
157 9653 6432 5604 322---
168 1243 4392 3564 685---
178 2863 2272 1455 059---
188 4523 0081 9265 444---
198 6212 7811 6995 840---
208 7942 5461 4646 247---
218 9692 3031 2206 667---
229 1492 0519687 098---
239 3321 7897077 542---
249 5181 5194368 000---
259 7091 2381568 470---
TOTAL193 341163 13769 36730 20421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 30 204
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 268-6 420+7 688
2+1 2680+1 268
3+1 2680+1 268
4+1 2680+1 268
5+1 2680+1 268
6+1 2680+1 268
7+1 2680+1 268
8+1 2680+1 268
9+1 2680+1 268
10+1 2680+1 268
11+1 2680+1 268
12+1 268+987+281
13+1 268+1 087+181
14+1 268+1 190+78
15+1 268+1 296-28
16+1 268+1 405-137
17+1 268+1 518-250
18+1 268+1 633-365
19+1 268+1 752-484
20+1 268+1 874-606
21+1 268+2 000-732
22+1 268+2 129-861
23+1 268+2 263-995
24+1 268+2 400-1 132
25+1 268+2 541-1 273
Total+31 700+17 657+14 043
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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