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Vente maison 4 pièces 80 m² Craponne-sur-Arzon (43500) - Superimmo

Bien expiré
VilleCraponne-sur-Arzon (43)
Surface80m²
Coût Total136 900€
Loyer Annuel6 036€
Rentabilité4.41%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 812,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cet ensemble immobilier offre un fort potentiel de rénovation et de nombreux projets d'aménagement possibles. La maison principale se compose actuellement d'une ancienne cuisine, cave au rez de chaussée, 3 chambres et une salle d'eau à l'étage. L'ensemble nécessite une rénovation complète : absence d'isolation, menuiseries en simple vitrage, absence de système de chauffage et travaux de modernisation à prévoir. Le bien est complété par : Une ancienne écurie d'environ 60 m2. Une grange située au-dessus, avec une ouverture à reprendre. Une ancienne maison indépendante de plus de 30 m2 au sol, à réhabiliter entièrement. Cet ensemble de caractère séduira les amateurs de pierre et les porteurs de projets à la recherche d'un bien offrant de belles possibilités d'agrandissement et de valorisation, dans un environnement paisible à proximité immédiate des commodités. Contactez-moi pour une visite, Nelly Oullion au O6 68 78 18 O8, agent commercial entrepreneur individuel (RSAC 818 530 560) SAS FF Immobilier Conseils 33 boulevard Maréchal Fayolle, 3000 Le Puy-en-Velay Gérant : M. Faure Guillaume Numéro de carte professionnelle CPI 4302 2021 000 000 001 CCI de la Haute-Loire valable jusqu’au 11/04/2027. Cette annonce vous est proposée par Oullion Nelly - - NoRSAC: 818530560, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Le Puy-en-Velay Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frAfficher plus

Ville : Craponne-sur-Arzon
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43500
Total : 136 900€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 66 700€
Valeur du bien : 131 700€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.29€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 8.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 503€/mois
Loyer annuel estimé : 6036€/an
Fourchette totale : 382€ - 663€/mois
Fourchette annuelle : 4581€ - 7954€/an
Rentabilité brute :4.41%
Fourchette de rentabilité :3.35% - 5.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :600 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 000 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+17 000€ (+35.4%)
Marge achat-revente :-88 900€ (-185.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 367,49€
Coût de l'assurance :11 978,75€
Taxe foncière : 603,62€/an
Soit par mois : 50,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 503,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Bien ancien nécessitant une rénovation complète, souvent associé à une classe énergétique G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, carrelage au sol et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Assurer la sécurité sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 700 €(834 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 200€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ + Plomberie: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + Plomberie: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 800€
    Vérification et mise à jour tuyauterie: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Craponne-sur-Arzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 036 €/an
Calcul : 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 555 €
Revenus locatifs : +6 036 €
Charges déductibles : -72 555 €
Résultat foncier Année 1 : -66 519 €(Déficit de 66 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 855 €/an
Revenus locatifs : +6 036 €
Charges déductibles : -5 855 €
Résultat foncier Années 2+ : 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45118.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 036 €72 559 €4 777 €-66 523 €21 400 €45 123 €45 123 €
26 157 €5 735 €4 652 €422 €--44 701 €
36 280 €5 606 €4 523 €674 €--44 027 €
46 406 €5 472 €4 389 €934 €--43 093 €
56 534 €5 333 €4 251 €1 200 €--41 893 €
66 664 €5 190 €4 107 €1 474 €--40 419 €
76 798 €5 041 €3 959 €1 756 €--38 662 €
86 934 €4 887 €3 805 €2 046 €--36 616 €
97 072 €4 728 €3 645 €2 345 €--34 271 €
107 214 €4 563 €3 480 €2 651 €--31 620 €
117 358 €4 391 €3 309 €2 967 €--28 653 €
127 505 €4 214 €3 131 €3 291 €---
137 655 €4 030 €2 948 €3 625 €---
147 808 €3 840 €2 757 €3 968 €---
157 965 €3 643 €2 560 €4 322 €---
168 124 €3 439 €2 356 €4 685 €---
178 286 €3 227 €2 145 €5 059 €---
188 452 €3 008 €1 926 €5 444 €---
198 621 €2 781 €1 699 €5 840 €---
208 794 €2 546 €1 464 €6 247 €---
218 969 €2 303 €1 220 €6 667 €---
229 149 €2 051 €968 €7 098 €---
239 332 €1 789 €707 €7 542 €---
249 518 €1 519 €436 €8 000 €---
259 709 €1 238 €156 €8 470 €---
TOTAL193 341 €163 137 €69 367 €30 204 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 30 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 268 €-6 420 €+7 688 €
2+1 268 €0 €+1 268 €
3+1 268 €0 €+1 268 €
4+1 268 €0 €+1 268 €
5+1 268 €0 €+1 268 €
6+1 268 €0 €+1 268 €
7+1 268 €0 €+1 268 €
8+1 268 €0 €+1 268 €
9+1 268 €0 €+1 268 €
10+1 268 €0 €+1 268 €
11+1 268 €0 €+1 268 €
12+1 268 €+987 €+281 €
13+1 268 €+1 087 €+181 €
14+1 268 €+1 190 €+78 €
15+1 268 €+1 296 €-28 €
16+1 268 €+1 405 €-137 €
17+1 268 €+1 518 €-250 €
18+1 268 €+1 633 €-365 €
19+1 268 €+1 752 €-484 €
20+1 268 €+1 874 €-606 €
21+1 268 €+2 000 €-732 €
22+1 268 €+2 129 €-861 €
23+1 268 €+2 263 €-995 €
24+1 268 €+2 400 €-1 132 €
25+1 268 €+2 541 €-1 273 €
Total+31 700 €+17 657 €+14 043 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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