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Belle maison de Bourg

Bien expiré
VilleMesseix (63)
Surface154.9m²
Coût Total162 468€
Loyer Annuel11 542€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 154.9 m²
Prix au m² : 836,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Jardin

Située dans un charmant bourg du Puy-de-Dôme proposant toutes les premières commodités, venez découvrir cette charmante maison. Ancienne pharmacie, vous trouverez en rez-de-rue, une grande pièce, ancienne échoppe, avec point d'eau, un garage avec porte électrique, un WC et un coin chaufferie ; En rez-de-jardin, un hall d'entrée desservant une cuisine, une salle à manger, un séjour, une chambre, et une salle d'eau en cours de création ; à l'étage, un palier desservant 2 chambres et une salle de bains avec WC. Rénovée énergétiquement en 2023 (Isolation des combles, installation huisseries DV PVC, pompe à chaleur). Remise aux normes électrique à prévoir. N'attendez pas ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Messeix
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63750
Coordonnées : 45.621045, 2.551642
Total : 162 468€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 22 500€
Valeur du bien : 152 100€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154.9m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 962€/mois
Loyer annuel estimé : 11542€/an
Fourchette totale : 721€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 8655€ - 15391€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 468€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :810,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :47,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 858,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 754,43€
Coût de l'assurance :14 215,95€
Taxe foncière : 1 154,18€/an
Soit par mois : 96,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 961,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remise aux normes
Remise aux normes du tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 installation complète
Raison: Remise aux normes électrique à prévoir pour la sécurité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création complète de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 500 €(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Électricité générale:1 200€
    Remise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Messeix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 542 €/an
Calcul : 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 468 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 789 €
Revenus locatifs : +11 542 €
Charges déductibles : -29 789 €
Résultat foncier Année 1 : -18 248 €(Déficit de 18 248 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 289 €/an
Revenus locatifs : +11 542 €
Charges déductibles : -7 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 252 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7547.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 542 €29 795 €5 572 €-18 253 €10 700 €7 553 €7 553 €
211 773 €7 148 €5 425 €4 624 €--2 928 €
312 008 €6 996 €5 274 €5 012 €---
412 248 €6 839 €5 117 €5 409 €---
512 493 €6 677 €4 954 €5 816 €---
612 743 €6 508 €4 786 €6 235 €---
712 998 €6 334 €4 611 €6 664 €---
813 258 €6 154 €4 431 €7 104 €---
913 523 €5 967 €4 244 €7 556 €---
1013 794 €5 774 €4 051 €8 020 €---
1114 069 €5 573 €3 851 €8 496 €---
1214 351 €5 366 €3 643 €8 985 €---
1314 638 €5 152 €3 429 €9 486 €---
1414 931 €4 929 €3 207 €10 001 €---
1515 229 €4 699 €2 977 €10 530 €---
1615 534 €4 461 €2 739 €11 072 €---
1715 844 €4 215 €2 492 €11 630 €---
1816 161 €3 960 €2 237 €12 202 €---
1916 485 €3 696 €1 973 €12 789 €---
2016 814 €3 422 €1 699 €13 392 €---
2117 151 €3 139 €1 416 €14 012 €---
2217 494 €2 846 €1 123 €14 648 €---
2317 843 €2 543 €820 €15 301 €---
2418 200 €2 228 €506 €15 972 €---
2518 564 €1 903 €180 €16 661 €---
TOTAL369 689 €146 325 €80 754 €223 364 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 424 €-3 210 €+5 634 €
2+2 424 €0 €+2 424 €
3+2 424 €+625 €+1 799 €
4+2 424 €+1 623 €+801 €
5+2 424 €+1 745 €+679 €
6+2 424 €+1 870 €+554 €
7+2 424 €+1 999 €+425 €
8+2 424 €+2 131 €+293 €
9+2 424 €+2 267 €+157 €
10+2 424 €+2 406 €+18 €
11+2 424 €+2 549 €-125 €
12+2 424 €+2 695 €-271 €
13+2 424 €+2 846 €-422 €
14+2 424 €+3 000 €-576 €
15+2 424 €+3 159 €-735 €
16+2 424 €+3 322 €-898 €
17+2 424 €+3 489 €-1 065 €
18+2 424 €+3 660 €-1 236 €
19+2 424 €+3 837 €-1 413 €
20+2 424 €+4 018 €-1 594 €
21+2 424 €+4 203 €-1 779 €
22+2 424 €+4 394 €-1 970 €
23+2 424 €+4 590 €-2 166 €
24+2 424 €+4 792 €-2 368 €
25+2 424 €+4 998 €-2 574 €
Total+60 600 €+67 009 €+-6 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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