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Maison de ville 8 pièces 202 m²

Bien expiré
VilleSaint-Girons (09)
Surface202m²
Coût Total187 527€
Loyer Annuel19 148€
Rentabilité10.21%
Cashflow/mois+440€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 460 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 591,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 8 pièces 202 m² - Maison de ville de 8 pièces principales

Nous avons le plaisir de vous présenter cet immeuble composé de deux appartements bénéficiant d'un emplacement privilégié. En rez-de-chaussée, découvrez unT2 bis de près de 50 m² ouvrant sur une agréable cour. À l'étage, un T4 traversant de plus de 140 m² saura vous séduire. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Honoraires à charge acquéreur : 8.6% Référence annonce : 385-1884 Date de réalisation du diagnostic : 14/11/2022 Prix hors honoraires : 110 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 225 € et 4 363 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.986343, 1.145365
Total : 187 527€
Prix d'acquisition : 119 460€
Travaux : 58 510€
Valeur du bien : 177 970€
Frais de notaire : 9 557€
Coût estimé : 9 557€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1596€/mois
Loyer annuel estimé : 19148€/an
Fourchette totale : 1216€ - 2094€/mois
Fourchette annuelle : 14588€ - 25132€/an
Rentabilité brute :10.21%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 13.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 456,41 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :294 195 €
Prix d'achat :119 460 €
Décote à l'achat :-174 735€ (-59.4%)
Marge achat-revente :106 668€ (36.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 527€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 996,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 020,28€
Coût de l'assurance :16 408,61€
Taxe foncière : 1 914,79€/an
Soit par mois : 159,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 595,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :439,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 202 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes des installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 510 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 060€
    Isolation des combles perdus: 202 m² × 30€/m² = 6060€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 750€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 750€ = 18750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres (80 m²): 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon (20 m²): 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Rafraîchissement salle à manger (15 m²): 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 310€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 148 €/an
Calcul : 1 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 527 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 618 €
Revenus locatifs : +19 148 €
Charges déductibles : -67 618 €
Résultat foncier Année 1 : -48 470 €(Déficit de 48 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 108 €/an
Revenus locatifs : +19 148 €
Charges déductibles : -9 108 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 040 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27070.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 649 €(65% de 119 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 824 €/an
Calcul : 77 649 € × 3,636% = 2 824 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 148 €67 624 €6 543 €-48 476 €21 400 €27 076 €27 076 €
219 531 €8 944 €6 372 €10 587 €--16 489 €
319 921 €8 767 €6 196 €11 155 €--5 334 €
420 320 €8 584 €6 012 €11 736 €---
520 726 €8 394 €5 823 €12 333 €---
621 141 €8 197 €5 626 €12 944 €---
721 564 €7 994 €5 422 €13 570 €---
821 995 €7 783 €5 212 €14 212 €---
922 435 €7 564 €4 993 €14 871 €---
1022 884 €7 338 €4 767 €15 546 €---
1123 341 €7 103 €4 532 €16 238 €---
1223 808 €6 860 €4 289 €16 948 €---
1324 284 €6 609 €4 038 €17 675 €---
1424 770 €6 348 €3 777 €18 422 €---
1525 265 €6 078 €3 507 €19 187 €---
1625 771 €5 799 €3 228 €19 972 €---
1726 286 €5 509 €2 938 €20 777 €---
1826 812 €5 209 €2 638 €21 603 €---
1927 348 €4 898 €2 327 €22 450 €---
2027 895 €4 576 €2 005 €23 319 €---
2128 453 €4 243 €1 671 €24 210 €---
2229 022 €3 897 €1 326 €25 125 €---
2329 602 €3 539 €968 €26 063 €---
2430 194 €3 168 €597 €27 026 €---
2530 798 €2 784 €213 €28 014 €---
TOTAL613 314 €217 809 €95 020 €395 505 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 395 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 021 €-6 420 €+10 441 €
2+4 021 €0 €+4 021 €
3+4 021 €0 €+4 021 €
4+4 021 €+1 921 €+2 100 €
5+4 021 €+3 700 €+321 €
6+4 021 €+3 883 €+138 €
7+4 021 €+4 071 €-50 €
8+4 021 €+4 264 €-243 €
9+4 021 €+4 461 €-440 €
10+4 021 €+4 664 €-643 €
11+4 021 €+4 871 €-850 €
12+4 021 €+5 084 €-1 063 €
13+4 021 €+5 303 €-1 282 €
14+4 021 €+5 526 €-1 505 €
15+4 021 €+5 756 €-1 735 €
16+4 021 €+5 992 €-1 971 €
17+4 021 €+6 233 €-2 212 €
18+4 021 €+6 481 €-2 460 €
19+4 021 €+6 735 €-2 714 €
20+4 021 €+6 996 €-2 975 €
21+4 021 €+7 263 €-3 242 €
22+4 021 €+7 537 €-3 516 €
23+4 021 €+7 819 €-3 798 €
24+4 021 €+8 108 €-4 087 €
25+4 021 €+8 404 €-4 383 €
Total+100 525 €+118 651 €+-18 126 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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