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Maison à vendre

VilleCharnay (69)
Surface210m²
Coût Total446 820€
Loyer Annuel33 328€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

COUP DE COEUR ABSOLU !! Au cœur de Charnay, maison en pierre de 1850 entièrement rénovée avec des prestations contemporaines se mariant à merveille avec le charme et le cachet de l'ancien, les poutres authentiques et les pierres dorées. Lumineuse et traversante, elle se développe sur trois niveaux de 70 m² chacun, soit 210 m² au total (140 m² habitables). Au rdc, une cuisine déjeunatoire donnant sur une pièce à vivre cocooning et chaleureuse, élément central de la maison. Une chambre parentale de plain-pied avec salle de bains douche et baignoire. Au premier étage, deux chambres, un espace co-working et une salle d'eau. Au sous-sol semi enterré, cerise sur le gâteau avec un espace SPA-Fitness à l'abri des regards, garage fermé, cuisine d'été, buanderie, chaufferie (chaudière à granulés). A voir absolument !

DPE : C / GES : A Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 2481

Ville : Charnay
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69380
Coordonnées : 45.887170, 4.658917
Total : 446 820€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 15 900€
Valeur du bien : 414 900€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 13.23€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 17.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2777€/mois
Loyer annuel estimé : 33328€/an
Fourchette totale : 2048€ - 3767€/mois
Fourchette annuelle : 24575€ - 45199€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 392,85 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :712 499 €
Prix d'achat :399 000 €
Décote à l'achat :-313 499€ (-44.0%)
Marge achat-revente :265 679€ (37.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :446 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 186,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :178,73€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 365,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :209 243,82€
Coût de l'assurance :53 618,40€
Taxe foncière : 3 332,83€/an
Soit par mois : 277,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 777,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 643,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état supposé bon mais nécessite une mise à jour pour confort moderne.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état supposé bon mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état supposé bon mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, mise aux normes recommandée pour sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 900 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€/salle de bain = 12000€ (inclut plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€/chambre = 900€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charnay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 328 €/an
Calcul : 2 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 446 820 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 145 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 888 €
Revenus locatifs : +33 328 €
Charges déductibles : -35 888 €
Résultat foncier Année 1 : -2 560 €(Déficit de 2 560 €)
Imputable sur revenu global : 2 560 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 988 €/an
Revenus locatifs : +33 328 €
Charges déductibles : -19 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 340 €/an
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 328 €35 902 €14 525 €-2 574 €2 574 €--
233 995 €19 611 €14 133 €14 384 €---
334 675 €19 206 €13 729 €15 468 €---
435 368 €18 788 €13 311 €16 580 €---
536 076 €18 357 €12 879 €17 719 €---
636 797 €17 910 €12 433 €18 887 €---
737 533 €17 449 €11 971 €20 084 €---
838 284 €16 972 €11 495 €21 311 €---
939 049 €16 480 €11 002 €22 570 €---
1039 830 €15 971 €10 493 €23 860 €---
1140 627 €15 445 €9 967 €25 182 €---
1241 440 €14 901 €9 423 €26 539 €---
1342 268 €14 339 €8 862 €27 929 €---
1443 114 €13 759 €8 281 €29 355 €---
1543 976 €13 159 €7 681 €30 817 €---
1644 856 €12 539 €7 061 €32 317 €---
1745 753 €11 898 €6 421 €33 854 €---
1846 668 €11 236 €5 759 €35 432 €---
1947 601 €10 552 €5 074 €37 049 €---
2048 553 €9 845 €4 367 €38 708 €---
2149 524 €9 114 €3 637 €40 410 €---
2250 515 €8 359 €2 882 €42 155 €---
2351 525 €7 579 €2 101 €43 946 €---
2452 555 €6 773 €1 295 €45 783 €---
2553 607 €5 939 €462 €47 667 €---
TOTAL1 067 516 €362 083 €209 244 €705 433 €2 574 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 772 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 705 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 999 €-772 €+7 771 €
2+6 999 €+4 315 €+2 684 €
3+6 999 €+4 640 €+2 359 €
4+6 999 €+4 974 €+2 025 €
5+6 999 €+5 316 €+1 683 €
6+6 999 €+5 666 €+1 333 €
7+6 999 €+6 025 €+974 €
8+6 999 €+6 393 €+606 €
9+6 999 €+6 771 €+228 €
10+6 999 €+7 158 €-159 €
11+6 999 €+7 555 €-556 €
12+6 999 €+7 962 €-963 €
13+6 999 €+8 379 €-1 380 €
14+6 999 €+8 807 €-1 808 €
15+6 999 €+9 245 €-2 246 €
16+6 999 €+9 695 €-2 696 €
17+6 999 €+10 156 €-3 157 €
18+6 999 €+10 629 €-3 630 €
19+6 999 €+11 115 €-4 116 €
20+6 999 €+11 612 €-4 613 €
21+6 999 €+12 123 €-5 124 €
22+6 999 €+12 647 €-5 648 €
23+6 999 €+13 184 €-6 185 €
24+6 999 €+13 735 €-6 736 €
25+6 999 €+14 300 €-7 301 €
Total+174 975 €+211 630 €+-36 655 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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