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Maison à vendre

VillePrades (43)
Surface137m²
Coût Total196 710€
Loyer Annuel11 505€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 963,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 chambres

Dans le village de Prades, maison en granit en partie rénovée disposant dans jardin clos d'environ 200 m². Cette habitation est composée au rdc du salon, cuisine ouverte sur salle à manger et buanderie. Au 1er étage se trouvent 2 chambres, un bureau avec accès indépendant, et une salle de bain à terminer. Une 3ème chambre mansardée a été réalisée dans les combles. Toiture isolée, chauffage central aux granulés, panneau solaire, plomberie et électricité ok. Honoraires charge vendeur. Classe énergie: F et B

Ville : Prades
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.023429, 3.598935
Total : 196 710€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 54 150€
Valeur du bien : 186 150€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11505€/an
Fourchette totale : 694€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 8331€ - 15887€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :759,71 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :104 080 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :+27 920€ (+26.8%)
Marge achat-revente :-92 630€ (-89.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :57,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 044,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 356,36€
Coût de l'assurance :17 212,12€
Taxe foncière : 1 150,49€/an
Soit par mois : 95,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 958,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage central aux granulés
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Système de chauffage à optimiser pour améliorer le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain à terminer, mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 1 maison
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes électrique nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 150 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 050€
    Isolation combles perdus: 137 m² × 70€/m² = 9590€, Main d'œuvre: 460€
  • Chauffage - Remplacement système:16 600€
    Remplacement système chauffage central: 1 système × 16600€ = 16600€ (pose comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (pose comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 maison × 1200€ = 1200€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prades (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 38 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 505 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 710 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 827 €
Revenus locatifs : +11 505 €
Charges déductibles : -62 827 €
Résultat foncier Année 1 : -51 322 €(Déficit de 51 322 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 922 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 677 €/an
Revenus locatifs : +11 505 €
Charges déductibles : -8 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 828 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29921.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 505 €62 833 €6 844 €-51 328 €21 400 €29 928 €29 928 €
211 735 €8 504 €6 665 €3 231 €--26 697 €
311 970 €8 319 €6 480 €3 651 €--23 047 €
412 209 €8 127 €6 288 €4 082 €--18 965 €
512 453 €7 928 €6 089 €4 525 €--14 440 €
612 702 €7 723 €5 884 €4 980 €--9 460 €
712 956 €7 509 €5 671 €5 447 €--4 013 €
813 215 €7 289 €5 450 €5 927 €---
913 480 €7 060 €5 221 €6 420 €---
1013 749 €6 823 €4 984 €6 926 €---
1114 024 €6 578 €4 739 €7 447 €---
1214 305 €6 324 €4 485 €7 981 €---
1314 591 €6 060 €4 221 €8 531 €---
1414 883 €5 788 €3 949 €9 095 €---
1515 180 €5 505 €3 666 €9 675 €---
1615 484 €5 213 €3 374 €10 271 €---
1715 794 €4 910 €3 071 €10 884 €---
1816 110 €4 596 €2 757 €11 513 €---
1916 432 €4 271 €2 432 €12 161 €---
2016 760 €3 934 €2 095 €12 826 €---
2117 096 €3 586 €1 747 €13 510 €---
2217 438 €3 225 €1 386 €14 213 €---
2317 786 €2 851 €1 012 €14 936 €---
2418 142 €2 463 €624 €15 679 €---
2518 505 €2 062 €223 €16 443 €---
TOTAL368 505 €199 481 €99 356 €169 024 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 024 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 416 €-6 420 €+8 836 €
2+2 416 €0 €+2 416 €
3+2 416 €0 €+2 416 €
4+2 416 €0 €+2 416 €
5+2 416 €0 €+2 416 €
6+2 416 €0 €+2 416 €
7+2 416 €0 €+2 416 €
8+2 416 €+574 €+1 842 €
9+2 416 €+1 926 €+490 €
10+2 416 €+2 078 €+338 €
11+2 416 €+2 234 €+182 €
12+2 416 €+2 394 €+22 €
13+2 416 €+2 559 €-143 €
14+2 416 €+2 729 €-313 €
15+2 416 €+2 903 €-487 €
16+2 416 €+3 081 €-665 €
17+2 416 €+3 265 €-849 €
18+2 416 €+3 454 €-1 038 €
19+2 416 €+3 648 €-1 232 €
20+2 416 €+3 848 €-1 432 €
21+2 416 €+4 053 €-1 637 €
22+2 416 €+4 264 €-1 848 €
23+2 416 €+4 481 €-2 065 €
24+2 416 €+4 704 €-2 288 €
25+2 416 €+4 933 €-2 517 €
Total+60 400 €+50 707 €+9 693 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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