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Maison à vendre à Uzay-le-Venon : fonctionnelle, lumineuse e

Bien expiré
VilleUzay-le-Venon (18)
Surface131m²
Coût Total169 220€
Loyer Annuel10 456€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 694,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette charmante maison située à Uzay-le-Venon, à moins de 10 minutes de Saint-Amand-Montrond et idéalement placée sur la route de Bourges. Un emplacement pratique, parfait pour un pied-à-terre ou un premier achat. Vous serez séduit par sa spacieuse pièce de vie de plus de 50 m², baignée de lumière, avec une cuisine semi-ouverte qui crée un espace convivial, idéal pour recevoir famille et amis. À l'étage, trois chambres offrent le confort nécessaire pour une vie quotidienne agréable. Un grenier aménageable permet même de créer une salle d'eau supplémentaire grâce aux arrivées d'eau déjà en place. Les atouts : Grande pièce de vie Garage Peu de travaux à prévoir Possibilité d'évolution Emplacement pratique. Une maison fonctionnelle, évolutive et prête à accueillir votre projet de vie. Contactez-nous à l'agence IMMO HELLO

Ville : Uzay-le-Venon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18190
Coordonnées : 46.810804, 2.459863
Total : 169 220€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 70 940€
Valeur du bien : 161 940€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 6.65€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10456€/an
Fourchette totale : 708€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 8501€ - 12861€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 896,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 471,42€
Coût de l'assurance :14 383,70€
Taxe foncière : 1 045,61€/an
Soit par mois : 87,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 871,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 940 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 240€
    Isolation des combles: 131 m² × 40€/m² = 5240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 18000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1200€/chambre = 3600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Uzay-le-Venon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 456 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 220 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 443 €
Revenus locatifs : +10 456 €
Charges déductibles : -78 443 €
Résultat foncier Année 1 : -67 987 €(Déficit de 67 987 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 587 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 503 €/an
Revenus locatifs : +10 456 €
Charges déductibles : -7 503 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 953 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46586.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 456 €78 449 €5 888 €-67 992 €21 400 €46 592 €46 592 €
210 665 €7 355 €5 734 €3 310 €--43 282 €
310 878 €7 195 €5 574 €3 683 €--39 599 €
411 096 €7 030 €5 409 €4 066 €--35 533 €
511 318 €6 859 €5 238 €4 459 €--31 075 €
611 544 €6 682 €5 061 €4 862 €--26 213 €
711 775 €6 499 €4 878 €5 276 €--20 937 €
812 011 €6 309 €4 688 €5 702 €--15 235 €
912 251 €6 112 €4 491 €6 139 €--9 096 €
1012 496 €5 909 €4 288 €6 587 €--2 509 €
1112 746 €5 697 €4 077 €7 048 €---
1213 001 €5 479 €3 858 €7 522 €---
1313 261 €5 252 €3 631 €8 008 €---
1413 526 €5 018 €3 397 €8 508 €---
1513 797 €4 775 €3 154 €9 022 €---
1614 072 €4 523 €2 902 €9 549 €---
1714 354 €4 263 €2 642 €10 091 €---
1814 641 €3 993 €2 372 €10 648 €---
1914 934 €3 713 €2 092 €11 221 €---
2015 233 €3 424 €1 803 €11 809 €---
2115 537 €3 124 €1 503 €12 414 €---
2215 848 €2 813 €1 192 €13 035 €---
2316 165 €2 491 €870 €13 674 €---
2416 488 €2 158 €537 €14 330 €---
2516 818 €1 813 €192 €15 005 €---
TOTAL334 911 €196 935 €85 471 €137 976 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 196 €-6 420 €+8 616 €
2+2 196 €0 €+2 196 €
3+2 196 €0 €+2 196 €
4+2 196 €0 €+2 196 €
5+2 196 €0 €+2 196 €
6+2 196 €0 €+2 196 €
7+2 196 €0 €+2 196 €
8+2 196 €0 €+2 196 €
9+2 196 €0 €+2 196 €
10+2 196 €0 €+2 196 €
11+2 196 €+1 362 €+834 €
12+2 196 €+2 257 €-61 €
13+2 196 €+2 403 €-207 €
14+2 196 €+2 552 €-356 €
15+2 196 €+2 706 €-510 €
16+2 196 €+2 865 €-669 €
17+2 196 €+3 027 €-831 €
18+2 196 €+3 194 €-998 €
19+2 196 €+3 366 €-1 170 €
20+2 196 €+3 543 €-1 347 €
21+2 196 €+3 724 €-1 528 €
22+2 196 €+3 910 €-1 714 €
23+2 196 €+4 102 €-1 906 €
24+2 196 €+4 299 €-2 103 €
25+2 196 €+4 502 €-2 306 €
Total+54 900 €+41 393 €+13 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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