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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâtelet (18)
Surface206m²
Coût Total135 254€
Loyer Annuel14 542€
Rentabilité10.75%
Cashflow/mois+372€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 426,8 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 salles de bain, 6 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

Dans village lot de 2 maisons,commerces et écoles à proximité.Ces biens peuvent etre réuni, ils comprennent :Entrée,salon,cuisine/salle à manger.A l'étage,2 chambres,salle de bain et WC.Au-dessus 2 chambres.La seconde avec séjour,cuisine,salle d'eau/WC.A l'étage 2 chambres et salle de bain.Grenier et nombreuses dépendances.Cour.

Ville : Châtelet
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18170
Coordonnées : 46.622221, 2.289728
Total : 135 254€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 128 220€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14542€/an
Fourchette totale : 892€ - 1646€/mois
Fourchette annuelle : 10704€ - 19757€/an
Rentabilité brute :10.75%
Fourchette de rentabilité :7.91% - 14.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :588,17 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :121 163 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-33 243€ (-27.4%)
Marge achat-revente :-14 091€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 254€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 718,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 533,45€
Coût de l'assurance :11 834,72€
Taxe foncière : 1 454,19€/an
Soit par mois : 121,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 211,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :371,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 206 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
VentilationOPTIONNEL
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9500€ = 9500€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité).
  • Chambres:3 600€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre).
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre).
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (incluant main d'œuvre).
  • Ventilation:8 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtelet (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 542 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 254 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 454 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 942 €
Revenus locatifs : +14 542 €
Charges déductibles : -46 942 €
Résultat foncier Année 1 : -32 401 €(Déficit de 32 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 001 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 642 €/an
Revenus locatifs : +14 542 €
Charges déductibles : -6 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11000.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 542 €46 947 €4 719 €-32 405 €21 400 €11 005 €11 005 €
214 833 €6 524 €4 596 €8 309 €--2 696 €
315 129 €6 396 €4 469 €8 733 €---
415 432 €6 264 €4 336 €9 168 €---
515 741 €6 127 €4 200 €9 613 €---
616 055 €5 985 €4 058 €10 070 €---
716 377 €5 839 €3 911 €10 538 €---
816 704 €5 686 €3 759 €11 018 €---
917 038 €5 529 €3 601 €11 509 €---
1017 379 €5 366 €3 438 €12 013 €---
1117 726 €5 196 €3 269 €12 530 €---
1218 081 €5 021 €3 094 €13 060 €---
1318 443 €4 840 €2 912 €13 603 €---
1418 811 €4 652 €2 724 €14 160 €---
1519 188 €4 457 €2 530 €14 731 €---
1619 571 €4 255 €2 328 €15 316 €---
1719 963 €4 046 €2 119 €15 916 €---
1820 362 €3 830 €1 902 €16 532 €---
1920 769 €3 606 €1 678 €17 164 €---
2021 185 €3 374 €1 446 €17 811 €---
2121 608 €3 133 €1 205 €18 475 €---
2222 041 €2 884 €956 €19 157 €---
2322 481 €2 626 €698 €19 856 €---
2422 931 €2 358 €431 €20 573 €---
2523 390 €2 081 €154 €21 308 €---
TOTAL465 781 €157 023 €68 533 €308 758 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 054 €-6 420 €+9 474 €
2+3 054 €0 €+3 054 €
3+3 054 €+1 811 €+1 243 €
4+3 054 €+2 750 €+304 €
5+3 054 €+2 884 €+170 €
6+3 054 €+3 021 €+33 €
7+3 054 €+3 161 €-107 €
8+3 054 €+3 305 €-251 €
9+3 054 €+3 453 €-399 €
10+3 054 €+3 604 €-550 €
11+3 054 €+3 759 €-705 €
12+3 054 €+3 918 €-864 €
13+3 054 €+4 081 €-1 027 €
14+3 054 €+4 248 €-1 194 €
15+3 054 €+4 419 €-1 365 €
16+3 054 €+4 595 €-1 541 €
17+3 054 €+4 775 €-1 721 €
18+3 054 €+4 960 €-1 906 €
19+3 054 €+5 149 €-2 095 €
20+3 054 €+5 343 €-2 289 €
21+3 054 €+5 543 €-2 489 €
22+3 054 €+5 747 €-2 693 €
23+3 054 €+5 957 €-2 903 €
24+3 054 €+6 172 €-3 118 €
25+3 054 €+6 393 €-3 339 €
Total+76 350 €+92 628 €+-16 278 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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